Налоговый кодекс (НК), вступивший в силу два года назад, изменил налоговые льготы при покупке жилья. Фактически покупатель жилплощади вправе вернуть 13% от суммы сделки, не превышающей 600 000 руб., после подачи декларации о своих доходах. На практике ситуация складывается не так просто: в иных случаях выплаты могут растянуться... на всю жизнь.

На возврат может рассчитывать не каждый покупатель. Так, например, льготу не получат пенсионеры и несовершеннолетние. Она предназначена лишь для тех, кто платит налог с собственных доходов. Полагающиеся по закону деньги (имущественный налоговый вычет) возвращаются единовременно или частями - в соответствии с суммами, которые вносились в свое время как налог с дохода. Однако существует и "лимит", установленный государством: с 2001 года вычет при покупке жилья может быть не более 600 000 руб. ($18 750). Следовательно, максимальная сумма, которую удастся вернуть новому собственнику, составляет 78 000 руб. (600 тыс. руб./ 0,13). Претендовать на эту льготу (имущественный налоговый вычет) может и покупатель жилья на вторичном рынке, и дольщик, ставший собственником. Впрочем, вычет предоставлялся и раньше. Только выплаты по нему не длились бесконечно: льгота действовала лишь в течение трех лет. Теперь, купив жилье, вы можете заявить о своем праве на вычет в любое время, хотя бы и спустя несколько лет после заключения договора купли-продажи. По срокам продолжительность выплат также не ограничена, поэтому у покупателя появился шанс вернуть все, что ему положено по закону, а не то, что он успеет... Правда, в НК есть существенная оговорка: такая возможность предоставляется всего один раз в жизни, при покупке жилья. Несмотря на то что часть покупателей еще имеют довольно смутные представления о льготе, многие уже успешно реализуют свое право. Так, по данным официального сайта МНС РФ, в этом году имущественные вычеты по приобретению жилья были заявлены в 334 тысячах деклараций по России, а расчетная сумма возврата составила 3 млрд рублей.

Ожидание длиною в жизнь

Получение льготы - забота покупателя. Налоговая инспекция не будет направлять к вам гонца с радостной вестью, а если и пришлет извещение с приглашением, то только затем, чтобы поинтересоваться источником вашего дохода. Поэтому вам самому предстоит позаботиться о получении вычета. А именно - до 30 апреля подать налоговикам декларацию о доходах вместе с письменным заявлением о предоставлении льготы. Кроме того, необходимо документально подтвердить ваше право собственности на жилье и факт "расплаты" с продавцом. Затем придется запастись терпением и ждать лета: отчисленные в прошлом году деньги вряд ли вернутся к вам раньше конца августа.

Поясним на примере, как работает механизм расчетов. Допустим, вы купили квартиру за 600 000 руб. При этом ваш годовой доход, облагаемый по ставке 13%, составил 80 000 руб. Следовательно, как законопослушный налогоплательщик вы отдали за этот период государству 10 400 руб. (80 тыс. руб. x 0,13). Именно эти деньги вам и вернут. Точно так же будет рассчитываться и следующая сумма, которую вы получите через год. При условии, что ни ваши доходы, ни закон не изменятся, все деньги - 78 000 руб. - вернутся к вам через семь с половиной лет (78 тыс. / 10,4 тыс.). Понятно, чем выше уровень ваших официальных доходов, тем быстрее завершится "круговорот" денег. И наоборот: при вашей официальной зарплате в 1 000 руб. выплаты закончатся через 50 лет! Подобная перспектива ожидает многих наших сограждан: работодатели по-прежнему предпочитают не отражать истинные размеры зарплат своих сотрудников, занижая эти суммы на бумаге в несколько раз.

Перед выбором

Приведенный пример далек от жизни, - он лишь поясняет схему расчета. Сегодня стоимость квартиры уже давно "перевалила" за отметку в $18 750 (те самые льготные 600 тыс. руб.). Продавцы комнат пока оценивают свое жилье дешевле. Если жилье стоит меньше 600 000 руб., то льгота будет начисляться только с той суммы, которую заплатил покупатель. В случае, когда квартира обойдется дороже установленного "лимита", покупатель получит максимум 78 000 руб. в качестве компенсации подоходного налога.

Обратите внимание, когда речь идет о налоговом вычете, в расчет принимается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Поэтому, выбирая, какую стоимость указывать в этом документе - рыночную или инвентаризационную, как следует взвесьте все "за" и "против". Если договор будет удостоверять нотариус, рыночная цена увеличит сумму государственной пошлины, но вы сможете максимально использовать налоговую льготу. ПИБовская стоимость позволит сэкономить на уплате пошлины и вместе с тем снизит сумму льготы по подоходному налогу. И, наконец, не забывайте о риске, возникающем при расторжении сделки: продавец вернет лишь сумму, что указана в договоре. Казалось бы, выбор очевиден. Однако существует немало факторов, влияющих на окончательное решение покупателя. Допустим, он не заинтересован в получении налоговой льготы, так как или уже использовал свое право, или собирается его сохранить для следующей, более крупной покупки недвижимости. К тому же нередко стоимость жилья занижается в договоре исключительно из-за нежелания отчитываться перед сотрудниками налоговой службы об источниках дохода.

Пока налоговики сами не заинтересуются вашей покупкой, отчитываться перед ними вы не обязаны. Когда вас пригласят, тогда совсем другое дело. Как все дороги ведут в Рим, так и все сведения о крупных покупках, включая недвижимость, стекаются в налоговую инспекцию. Неважно, удостоверяете вы договор купли-продажи у нотариуса или нет, о сделке обязательно сообщит ГБР. На вопрос об источнике доходов достаточно сослаться на родственника или знакомого, который дал деньги в долг.

Миллион на всех

Картина не будет полной, если мы не расскажем об имущественных налоговых вычетах и для продавца. Тем более что покупатель обычно сначала продает одно жилье и лишь затем приобретает другое. Повторимся, при покупке жилплощади кодекс разрешает воспользоваться налоговой льготой один раз, тогда как вычет для продавца может предоставляться при каждой продаже.

Итак, какие преимущества дает этот имущественный вычет? Средства, вырученные от продажи имущества, считаются доходом и облагаются налогом по ставке 13%. В разных случаях льгота или полностью освобождает продавца от уплаты налога или уменьшает налогооблагаемую базу. Как правило, люди не так часто меняют свои жилищные условия, поэтому нормы НК для получения вычета применимы к большинству продавцов. Если человек владел имуществом (жилой дом, квартира, дача, садовый домик или земельный участок) более пяти лет, то какая бы сумма ни стояла в договоре купли-продажи, налог платить не нужно. Зато при продаже имущества, которое находилось в собственности менее пяти лет, от подоходного налога освобождается сумма до 1 млн рублей. Все, что свыше, облагается налогом по ставке 13%. Если жилье находится в общей собственности, то льгота делится на всех собственников. К примеру, вы продаете квартиру за 1 600 000 руб. Жилье принадлежит в равных долях четырем собственникам. Таким образом, доход от продажи между ними распределится равномерно, если они не договорятся об ином. В нашем случае на каждого члена семьи придется по 400 000 руб. Предельный размер налоговой льготы, которым может воспользоваться любой собственник, составит 250 000 руб.

(1 млн. руб. / 4). Значит, каждый продавец будет обязан заплатить 13%-ный налог со 150 000 руб. (400 тыс.-250 тыс. руб.). Чтобы не платить налог, продавцы часто пишут в договоре купли-продажи инвентаризационную стоимость жилья или же ограничивают сумму миллионом. Разумеется, все эти уловки отлично известны налоговому инспектору, но закон позволяет установить любую цену, и "нарушители" остаются безнаказанными.