Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» - документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование - следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров
События рынка
Яна Гусева поделится секретами переговорного мастерства с риелторами Санкт-Петербурга

Всех, кому интересно повысить квалификацию в сфере психологии, приглашают на тренинг на тему «Психология влияния в риэлторских переговорах».

VI биеннале «Архитектура Петербурга»

Российская гильдия управляющих и девелоперов приглашает принять участие в VI ежегодном биеннале «Архитектура Петербурга», которое пройдет 18-24 апреля в Мраморном зале Российского этнографического музея.

Зеркало рынка и Ярмарка тщеславия

С первых дней своего существования Петербургская Ярмарка недвижимости стала зеркалом рынка, точно отражающим как общую ситуацию, так и наиболее яркие тенденции в каждом, представленном на выставке сегменте. Не стала исключением и Ярмарка, прошедшая в Экспофоруме с 28 по 30 октября 2016 года.

Чтобы купить недвижимость выгодно и надежно

Уже завтра, в пятницу, 28 октября в Экспофоруме откроется большая Ярмарка недвижимости, где более 300 компаний представят городскую, загородную, зарубежную и курортную недвижимость, технологии и материалы для загородного строительства.

Честные выборы на загородном рынке

28 – 30 октября в ЭкспоФоруме пройдет большая Ярмарка недвижимости. 300 компаний соберутся на одной площадке, чтобы представить городскую, загородную, зарубежную недвижимость, технологии и материалы для загородного домостроения.

Аналитика
Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением

К пожизненной ренте подключилось государство

С 1 января 2015 года вступает в силу закон Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты». Документ предусматривает возможность

Основания выдачи пакетов из ячейки при не совершении сделки

Когда покупатели, продавцы, их агенты обращаются в Расчётный центр, то, как правило, все подготовительные работы по заключению сделки уже проведены. Воодушевлённые предстоящей

Что делать, если банк – банкрот, а в сейфовой ячейке находятся деньги?

«Неустойчивое положение банков в череде продолжающихся отзывов лицензий вызывают у пользователей банковских ячеек единственный вопрос: как получить содержимое ячейки, если

Аренда ячейки для хранения имущества и хранение имущества в ячейке. В чём разница?

Прочитав название этой статьи, кажется странным поиск разницы в двух, таких похожих, понятиях. Для чего же ещё арендуется ячейка, как ни для хранения имущества? Или: в чём

В базе недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области содержится информация об объектах недвижимости. Наша база постоянно пополняется новыми объявлениями об аренде и продаже квартир в новостройках, офисов и прочих объектах коммерческой недвижимости, а так же вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге. Удобная система поиска позволяет осуществлять подбор нужного объекта по району, станции метро, стоимости и многим другим параметрам, в том числе по рекламодателю — агентству недвижимости или застройщику.