Правила покупки недвижимости

Что касается самого процесса приобретения недвижимости россиянами, то здесь возможно 2 пути: приобретение на физическое и юридическое лицо. Жилую недвижимость – апартаменты, дома и виллы можно приобретать как на физическое, так и на юридическое лицо. Коммерческую недвижимость и участки земли – только на юридическое лицо.

При приобретении жилой недвижимости на физическое лицо, фирма, ведущая сделку, отправляет письменное заявление с просьбой выдать разрешение и экземпляр договора купли-продажи в консульский отдел Министерства Иностранных Дел Хорватии в Загребе.

Здесь принимается решение о законности данной сделки, что подтверждается соответствующим административным актом.

Неудобство такого пути приобретения состоит в том, что каждое заявление рассматривается в индивидуальном порядке и может длиться до 2-3 лет. Причем, положительное решение отнюдь не гарантированно. Тем не менее, в Земельном кадастровом комитете делается соответствующая запись о том, что предыдущий владелец данной собственности утратил право обладания данной недвижимостью. Поэтому новый владелец, по сути, является единственным полноправным собственником.

При приобретении недвижимости на юридическое лицо процедура несколько проще.

Регистрируется фирма, d.o.o. – наиболее простая в регистрации, аналог нашей ООО. Процедура регистрации занимает от 3-х недель до 1,5 месяцев. Фирма регистрируется у Государственного нотариуса в присутствии государственного переводчика. Выбирается название фирмы – на латинском или хорватском языке, проверяется название на неповторяемость (что фирма с таким названием еще не зарегистрирована), принимается устав фирмы, определяется сфера ее деятельности.

При этом, как правило, прописываются все сферы деятельности, не требующие лицензирования (такие как туризм, торговля, недвижимость и проч.). Если Вы хотите зарегистрировать фирму не на одного, а на нескольких человек, которые, возможно, так же хотят приобрести недвижимость, то прописывается процент владения акциями будущей фирмы для каждого из собственников.

При регистрации на уставном счете фирмы должно быть не менее 20 000 кун, что составляет на сегодняшний день 2740 евро. Это минимальная сумма, максимальной не существует. Потом с этого счета возможно так же оплачивать и приобретенную недвижимость, и коммунальные платежи.

Нотариус регистрирует фирму в Регистрационной палате, открывает расчетный счет, в общем, делает все то, что называется регистрация фирмы «под ключ». По истечении максимум 1,5 месяцев Вы просто приходите и забираете документы на фирму и печать.

В этом случае не нужно ждать двух лет, чтоб получить долгожданное разрешение из МИДа в Загребе – Вам вообще его не нужно получать, т.к. зарегистрированная фирма считается хорватской фирмой с участием иностранного капитала.

Право собственности на недвижимое имущество фиксируют путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр. Если недвижимость была приобретена на физическое лицо, то это делается после получения разрешения из МИДа Хорватии. В случае, если недвижимость была приобретена на юридическое лицо, такого разрешения не требуется. В кадастровый комитет предоставляется лишь договор купли-продажи и заявление от продавца, что все деньги им были получены (заявление обязательно должно быть заверено нотариально).

Возможно так же приобретение недвижимости на иностранное юридическое лицо. Для регистрации фирмы иностранным юридическим лицом фирмы в Хорватии Вам понадобится:

- Устав фирмы
- Свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц
- Протоколы компании, отражающие последовательность назначения директоров компании

В случае если документы на регистрацию фирмы в Хорватии подписываются не директором (директорами компании), то необходимо так же предоставить доверенность на подписание необходимых документов на представителя.

Все перечисленные документы должны быть переведены на хорватский язык и заверены апостилем.

В случае, если недвижимость была приобретена на юридическое лицо, при покупке мебели, строительных материалов и прочих предметов обихода, можно вернуть 22% НДС при условии реального функционирования компании.

Так же для хорватской фирмы с участием иностранного капитала возможно получение ипотечного кредита, покупка и регистрация автотранспорта.

Так же, немаловажным фактором, является возможность получения статуса постоянного места жительства после 5-летнего проживания в Хорватии.

Преимущества регистрации на физическое лицо – отсутствие необходимости ведения бизнеса, а так же отсутствие расходов на содержание компании, в том числе, ведение бухгалтерского отчета.

При грамотном подходе покупка недвижимости в Хорватии совершенно реальна. Да, есть некоторые сроки, но они обусловлены местными законами регистрации сделок с недвижимостью и проблем как таковых не возникает.

Налоги на недвижимость в Хорватии

При приобретении недвижимости или участка земли в Хорватии оплачивается единовременный налог, составляющий 5% от стоимости приобретаемой собственности.

В настоящий момент в Хорватии нет ежегодного налога на недвижимость. Связано это с тем, что в городах пока не принят план городской застройки, поэтому установить размер налога невозможно.

Пока рассматривается принятие урбанизационного плана (план города, где обозначены все объекты, построенные на сегодняшний день) только в Дубровнике. Именно поэтому новое строительство в Дубровнике приостановлено. С этим фактором так же связана высокая цена недвижимости в этом регионе – новые объекты соответственно не строятся до принятия этого плана, а существующих предложений на вторичном рынке недвижимости не так много.

В остальных городах Хорватии урбанизационные планы пока только в перспективе, причем достаточно отдаленной.

Имея в собственности недвижимость в Хорватии, Вы оплачиваете только коммунальные платежи по показаниям счетчика за то время, которое фактически проживаете в купленных Вами апартаментах или домах. Иными словами, если Вы планируете быть в Хорватии 2-3 месяца в году, то за остальное время Вы не платите ничего.

Отсутствие ежегодного налога на недвижимость одно из преимуществ при приобретении жилья или коммерческой недвижимости в Хорватии.

Это перспективно и выгодно

По мере приближения Хорватии к Евросоюзу растут цены на недвижимость.

По оценке риэлторских компаний, к 2009 году стоимость Хорватской недвижимости на Адриатическом побережье может возрасти в 3-4 раза.

Почти в 4 раза ожидается повышение цен на недвижимость в Хорватии к 2009 году, когда страна должна стать членом Европейского союза. Особенно заметна тенденция к росту цен недвижимости на Адриатическом побережье, которое с каждым годом становится все более востребованным.

Инвесторы из многих стран мира открывают для себя новую средиземноморскую ривьеру и возможность сделать приобретение по теме «второй дом». Уже сейчас цены домов и земли на хорватском побережье возросли по сравнению с прошлыми годами на 30 -50%, когда недвижимость продавалась по относительно низким ценам.

На самом деле, в Хорватии пока еще можно приобрести недвижимость по ценам, значительно уступающим ценам в европейских курортных странах. Неудивительно, что авторитетный американский журнал «Forbes» пишет: «Кому нужна Франция? Хорватское солнце горячее, море чище и синее, берега благоухают розмарином, а недвижимость дешевая!»

По неофициальным сведениям, владельцами домов на хорватском побережье стали около 30 тыс. иностранцев. Около 90 тыс. иностранцев намеревалось приобрести недвижимость в Хорватии, но передумали, в связи со сложностями, связанными с оформлением покупки. В настоящее время в Хорватии предпринимается ряд мер, направленных на упрощение и ускорение оформления сделок с недвижимостью, наводится порядок в системе земельных книг, упрощается процедура выдачи разрешений на строительство объектов, что, несомненно, привлечет в Хорватию многих.