Покупка недвижимости в Испании

1. Почему Испания?

Испания очень привлекательна для своих утомленным холодом североевропейских соседей. Неудивительно, что за последние 20 с небольшим лет огромное число людей переехало в страну, которая не знает гололедицы, тумана, бесконечного дождя и снега. Каждый год тысячи примыкают к этой действительно космополитической части мира, где никто никогда не чувствует себя иностранцем и солнце сияет 320 дней в году.

" Наслаждайтесь теплым, солнечным и здоровым климатом"

2. Планирование покупки недвижимости зарубежом

Решение приобрести дом в Испании является очень личным и зависит от множества факторов. Очень важно "не бросаться в омут с головой", а серьезно обдумать, чего Вы хотите достигнуть, опредилить свою цель. Не стоит начинать просмотр недвижимости, пока Вы не решили для себя, какое именно жилье хотите приобрести, где и по какой цене. Небольшое перспективное планирование поможет Вам в этом и спасет от потери времени и потраченного впустую усилия. Задайте себе следующие вопросы:

Где? Что? Почем? Когда?

Где? - Выбор места.
Заранее исследовать местность, где Вы хотели бы приобрести дом - очень хорошая идея. Возьмите отпуск на пару недель и познакомьтесь с выбранным местом, возможно, даже лучше в период межсезонья, когда наплыв туристов уже спал. В июле и августе пляжи переполненны, сложно найти парковку, повсюду огромное скопление туристов, и к тому же очень жарко. Попробуйте приехать зимой или весной и Вам откроется испанская жизнь такой, какая она есть на самом деле.
Вам бы хотелось пожить в городе, пригороде или сельской местности?

Что? - Выбор типа недвижимости.
Решите, что именно вы ищите: - квартиру, чтобы проводить отпуска, или отдельную виллу; - новую недвижимость или "вторые руки"; - жилье для постоянного проживания или Вы будете его сдавать; - нужен ли Вам бассейн, сколько комнат, санузлов и т.д.

Почем? - Определение стоимости планируемой покупки.
Бесспорно, Вы знаете, сколько можете потратить на приобретение жилья за границей и, соответственно, его приблизительную стоимость. Лучше также заранее решить, биудете ли Вы брать кредит и в каком размере. Планируя покупку очень полезно сначала ознакомиться с рынком недвижимости, чтобы иметь представление о ценах в различных регионах Испании. Например, в одном месте за 150.000€ можно приобрести коттедж с 3-мя спальнями, а в другом - эта же покупка обойдется Вам в 2 раза дороже. Следует также учесть, что приобретение собственности несет за собой некоторые расходы - 8% от стоимости жилья или 12%, если Вы оформляете покупку в кредит. Это оплата нотариуса, регистрации жилья в Регистре Собственности, налоги, страховки. Расходы зависят от размера ипотеки (если Вы покупаете в кредит) и от цены, заявленной в эскритуре - официальном документе на собственность.

Когда?
Если Вы планируете Вашу покупку на ближайшие шесть месяцев - то сейчас самое время начинать просматривать варианты недвижимости. Если же откладываете приобретение дома на более долгий срок - то у Вас есть время получше ознакомиться с интересующей Вас местностью, посетить и сравнить несколько городов и выбрать для себя идеальное место.
Вы всегда можете спросить себя, готовы ли Вы для этой покупки и, в зависимости от ответа, приступить к решительным действиям или для начала просто несколько раз съездить в Испанию в отпуск. В любом случае, Вы полюбите эту землю.
Обдумав тщательно все перечисленные пункты, Вы сможете составить для себя схему предварительного плана.

Например:

Где:
1-ое место - Аликанте
2-ое - Барселона
3-ее - Мурсия

Что:
коттедж с 3-мя спальнями с видом на море

Когда:
Заехать в июне следующего года

Стоимость:
максимальная цена 200.000€

Другие пожелания

• рядом с магазинами
• рядом с гольф-полем
• в тихой, спокойной зоне
• гараж на 2 машины
• бассейн рядом с террасой
• и т.д.

3. Как найти подходящий дом?

Наше агенство, как полноправный член FOPDAC (Федерация Специалистов по Недвижимости Зарубежом, Агентов и Консультантов), поддерживается этой всемирнопризнанной организацией. Наш членский номер - 1240F. Лидирующие агенства недвижимости международного уровня являются членами этой Федерации, Вы сможете заметить ее эмблему в виде связывающей цепи на их рекламных объявлениях.

Федерация была основана в 1973 году, чтобы объединить действующие на международном рынке недвижимости компании. Ее цель состоит в том, чтобы защитить интересы тех, кто решил купить или продать недвижимость заграницей.

Все мы знакомы с ужасными историями о том, как новоиспеченный хозяин прекрасного дома заграницей, довольный удачной покупкой, оказывается в тюрьме за появившиеся откуда ни возьмись долги. И доказать в чужой стране свою правоту если и возможно, то очень трудно. Конечно же, речь идет о людях, представляющихся агентами и обещающих помочь, а в итоге не остается сомнений в полном отсутствии и честности и совести у таких "помощников".

Поэтому руководители Федерации разработали специальный кодекс этики и предъявляют высокие требования к персоналу, работающему с людьми: это обязательное наличие опыта и специальных знаний, а также соответствие определенному набору психологических критериев.

Федерация FOPDAC настоятельно рекомендует не прибегать к услугам не внушающей доверия фирмы или, тем более, малознакомого человека, каким бы приятным собеседником он ни казался.

Вы можете связаться с Федерацией в любое время, номер телефона: 0208 941 5588.

Наше агенство пытается найти для Вас самый короткий и легкий путь к обладанию домом на испанском побережье:

• Мы подобрали для Вас сотни объектов недвижимости
  У нас Вы сможете выбрать себе дом по интересующим Вас критериям. Обладая богатой базой недвижимости по всему испанскому побережью, мы удовлетворим любые Ваши требования и сэкономим Ваше время, так как Вам не придется идти в другие агенства - Вы найдете свой дом у нас.
• Мы найдем то, что подходит именно Вам.
  Поняв, что конкретно Вы ищите, мы проделываем большую работу по подбору объектов недвижимости. Таким образом, Вы, не теряя времени, уже дома сможете ознакомится с нашими предложениями.
• Эффективное и профессиональное обслуживание.
  Чтобы сэкономить Ваше время и оказать Вам необходимое внимание, мы имеем дело только с ограниченным числом клиентов. Наш приоритет состоит в том, чтобы строить диалог с Вами, помогая Вам в процессе выбора и покупки жилья наиболее эффективно.
• Мы экономим Ваши деньги.
  Поиск и просмотр объектов невижимости вместе с умением вести переговоры о цене с хозяевами помогают нам существенно сэкономить Ваши финансовые средства. Мы делаем все, чтобы предложить Вам самые низкие цены.
• Спокойствие и безопасность.
  Благодаря большому опыту наших специалистов, мы можем предвидеть и решить любую проблему, возникающую в процессе покупки недвижимости. Мы можем гарантировать Вам, что все будет сделано, как Вы пожелаете и по самым высоким стандартам.

4. Процесс покупки недвижимости в Испании.

Мы тщательно подготавливаемся к приезду каждого клиента, подбирая достаточное количество объектов недвижимости для показа и организовывая полностью его пребывание в стране. Для каждого случая мы разрабатываем индивидуальный тур - "ознакомительный тур для покупателя". Мы предоставим исчерпывающую информацию по каждому объекту недвижимости (все "за" и "против"), а также поможем получить номер иностранца, открыть счет в банке и произвести все необходимые для покупки недвижимости процедуры.

К концу Вашего посещения Вы ознакомитесь с большим количеством недвижимости, подобранной заранее согласно Вашим пожеланиям. Также мы всегда готовы изменить критерии поиска и предложить интересующие Вас варианты. В любом случае, все объекты недвижимости будут проверены нашими юристами, которые дадут Вам исчерпывающую информацию по каждому понравившемуся Вам жилью. Таким образом, мы гарантируем юридическую чистоту предлагаемого нами продукта.

Выбрав самый лучший и самый подходящий Вам дом, можно вступать в переговоры с продавцом. То есть первый шаг после решения купить определенное жилье - сделать устное предложение хозяину. Когда цена будет согласована, наш юрист приступит к оформлению соглашения.

Самый важный шаг в этом процессе - получение Nota Simple - это выписка из Регистра Собственности, которая содержит информацию о зарегистрированном владельце недвижимости, возможном наличии ипотеки, долговых обязательств, судебных взысканий на имущество. По испанскому законодательству настоящий владелец собственности несет за нее полную юридическую ответственность, даже если речь идет о долгах, возникших до того, как он купил данную недвижимость. Это означает, что если существует налоговое эмбарго, обвинения суда, долги по ипотеке и т.д., эта ответственность автоматически перейдет к покупателю после регистрации сделки. Наши юристы проверят всю информацию из Регистра Собственности по интересующей Вас недвижимости, чтобы гарантировать, что собственность свободна от всех обвинений.

Кроме того, наши специалисты исследуют общий архитектурный план района в местной администрации. Он отражает все запланированные изменения и все будущие проекты использования земли и развития данного региона. Будут учтены все возможные изменения инфраструктуры, которые могут затронуть приобретаемую недвижимость, строительство новых дорог, что особенно важно при покупке земли под застройку.

Запрос в местную администрацию также позволит выявить возможные долги настоящих собственников, неоплаченные налоги, штрафы, например, за незаконные строительные работы и так далее.

Любые изменения плана жилья (расширение жил.площади, строительство бассейна, дополнительных комнат и т.д.) должны быть зарегистрированы и отражены в эскритуре - главном документе на собственность. Мы проверяем соответствие реального плана эскритуре, так как в случае наличия незарегистрированных изменений, ответственность за них в будущем ляжет на покупателя.

Полезно знать, что размер и тип недвижимости, характеристики участка, местоположение влияют на оценочную стоимость жилья. При работе оценщик сравнивает цены похожих объектов недвижимости с одинаковой площадью, расположенных в одной зоне, и как среднее арифметическое вычисляет оценку покупаемой собственности. Она важна при оформлении кредита, так как влияет на размер предоставляемой ипотеки.

При покупке нового жилья, наш специалист обязательно проверяет "Разрешение на проведение строительства" и "Разрешение на внесение изменений вида городской собственности".

Продавец должен предъявить квитанции об уплате IBI (налог на недвижимое имущество, платится 1 раз в год). В ней отражается кадастровая стоимость недвижимости (раз в несколько лет налоговые службы производят оценку собственности), в соответствии с которой вычисляется взимаемый налог.

В Испании часто соседи, например, все жильцы многоквартирного дома объединяются в коммунальные сообщества (комунидад), чтобы совместно решать проблемы починки лифта, водопровода, уборки и обновления подъезда и т.п. Если вы покупаете жилье, состоящее в комунидаде, то необходимо проверить квитанции по оплате коммунальных услуг. А также неплохо посетить собрания собственников, чтобы узнать насущные проблемы и просто познакомиться с соседями.

Убедившись, что интересующая недвижимость является "чистой" с юридической точки зрения, можно вносить залог, чтобы закрепить ее за собой на срок оформления документов для подписания эскритуры у нотариуса. Юрист подготовит все необходимые для резервирования жилья бумаги, а также контракт покупки, в котором будет указана дата нотариального оформления сделки. Согласно контракту, если сделка не состоится по вине покупателя, он может потерять часть внесенных денег (или весь залог), если по вине продавца - он возвращает депозит покупателю.

Заключительный этап - подписание "Эскритуры" купли-продажи у местного нотариуса, в заранее согласованный с ним день и час. Если покупатель или продавец не могут присутствовать лично, то за них подписывают их официальные представители по доверенности. Эскритура заявляет, что данная собственность, свободная от задолженностей, арестов и арендаторов, переходит от продавца к покупателю, и нотариус удостоверяет согласие всех сторон. Производится оплата покупки посредством банковского чека, или наличных денег. Теперь Вы - владелец собственности. Вам остается только оплатить услуги нотариуса, регистрацию недвижимости, налоги. Это удобно сделать посредством заранее открытого банковского счета.