Где россиянину найти низкие проценты по ипотеке?

Как и Восточная, Западная Европа является одним из самых популярных регионов у российских покупателей. Сама недвижимость там, конечно, недешевая. Но высокая цена во многом компенсируется развитой системой ипотечного кредитования, фантастически (по российским меркам) низкими процентными ставками. В результате многие потенциальные покупатели с изумлением обнаруживают, что объекты real estate во многих местах старушки Европы парадоксальным образом им более доступны, чем на родине.

"Распространенье наше по планете особенно заметно вдалеке, в общественном парижском туалете есть надписи на русском языке", - пел еще Высоцкий. Это был конец 70-х, времена "железного занавеса". С тех пор ситуация изменилась - в сторону еще большего "распространенья". Автор этих строк, к примеру, знаком (через Интернет) с семьей бывших соотечественников, обитающей на Галапагосских островах. Ничего, говорят, живем, не жалуемся.

Но это, конечно, экзотика - и приобретения в подобных местах единичны. А существуют и традиционные направления, где недвижимость россиянами приобретается достаточно массово. Где именно?

Три категории покупателей зарубежного жилья: "курортники", "инвесторы", "мигранты"

"Как правило, все покупатели делятся на три категории, - объясняет журналу www.metrinfo.ru Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND. - Первые приобретают для отдыха, вторые - инвесторы, третьим недвижимость нужна для ПМЖ - полного или частичного".

В соответствии с подобными целями можно выделить и наиболее популярные страны и районы. "Отдых" - прежде всего, теплые моря. В Западной Европе это прибрежные регионы Испании, Греция, Кипр. Для более состоятельных - Лазурный берег Франции. В заметно меньшей степени приобретают недвижимость на горнолыжных курортах: наши сограждане, видимо, считают, что снега и холода им и дома хватает.

В категории "Инвестиции" практически вне конкуренции оказывается Германия - причем приобретаются не только жилые объекты, но и коммерческая недвижимость. Кроме этой страны, объект для сдачи в арендуможет быть приобретен и в любом другом месте - главное, чтобы город был достаточно крупным, и там имелось необходимое число желающих снять.

Что касается "ПМЖ", то здесь с классификацией все очень сложно - все зависит от конкретных условий человека, особенностей его бизнеса, знания языка и т.п.

Эти соблазнительные проценты

Но вернемся к нашей основной теме - ипотеке в западноевропейских странах. Бесспорным лидером здесь, по единодушному мнению наших экспертов, стала Франция. "Россиянину здесь достаточно просто получить ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости, и ставки будут низкими: фиксированные - от 2,9%, "плавающие" - от 2,3%, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - В 2010 году проценты по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен Второй мировой войны". Кстати, для собственных граждан и жителей стран ЕС французские банки еще более лояльны - готовы профинансировать покупателям объекты на 108%, из которых 100% пойдут на стоимость самой недвижимости, а оставшиеся 8 - на компенсацию нотариальных и прочих услуг по сопровождению сделки. Но россияне не жалуются: им и 80% кредита кажутся очень симпатичными.

"В Великобритании, - рассказывает Кирилл Долгинский, управляющий директор, международныйипотечный брокер Lowell Finance, - россиян ждут некоторые ограничения. Они в первую очередь касаются кредитов на домовладения стоимостью менее 300 тыс. фунтов стерлингов (примерно 337 тыс. евро). Дело в том, что количество ипотечных программ для нерезидентов, желающих купить объект за такую сумму, еще не восстановилось к докризисному уровню. Отсюда высокие требования к заемщику-нерезиденту".

А вот для покупателей элитного жилья - стоимостью выше ?500 000 (560 тыс. евро) особых ограничений нет. Основное требование - более тщательная проверка представленных документов заемщика и уменьшение размера возможного кредита в среднем до 60% от оценочной стоимости недвижимости, а также более консервативная оценка объекта недвижимости.

Сегодня в Великобритании ставка по ипотечному кредиту колеблется в рамках 3,6 - 6,25%, можно рассчитывать на кредит до 70% и на срок до 20 лет.

Другая страна миллионеров - Швейцария - славится своей жесткой политикой по отношению к нерезидентам, собирающимся купить здесь недвижимость. В некоторых кантонах иностранцам вообще ничего не продадут. Но и там, где покупать разрешено, тоже не все просто. "Местные банки очень требовательно относятся к частным лицам, требуют заполнения множества анкет, где указывается информация о доходах, потом эти данные перепроверяются банком, - говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate. - В зависимости от вида недвижимости процент фиксированной ставки кредитования составляет от 2,5 до 4,5%, на срок от 2 до 10 лет. При так называемой плавающей ставке можно получить кредит под 1% годовых на длительный срок (даже на 100 лет), но иностранный гражданин может получить кредит на сумму 50 - 60% от стоимости объекта".

Весьма привлекательны условия в Италии. По словам Евгения Скоморовского, управляющего партнера компании "Century 21 Запад", минимальный первоначальный взнос здесь составляет 30%. Ставки по кредиту здесь от 3% ("плавающие") и от 3,6% (фиксированные). Как правило, решения о выдаче или отказе в итальянских банках принимаются в течение двух недель.

В Германии, говорит Юлия Титова, директор компании Rentsale, получить кредит реально, но непросто: банки дают деньги далеко не на все объекты и не всем - у заемщика должна быть хорошая кредитная история. Еще возможны варианты под залог уже имеющейся недвижимости в Германии (т.е. это не первая покупка) или на строительство дома под залог участка.

В Испании, продолжает Юлия Титова, в продаже находится изобилие объектов. На них заранее одобрены кредиты (поскольку часто это залоговые объекты), и банки очень заинтересованы в их реализации. Заявляются очень льготные условия (кредит до 80-90% от стоимости), однако более реально ориентироваться на цифры в 50-70%. Процентные ставки - 4-5% годовых.

В Португалии, по словам Александра Гладкевича, директора представительства компании Status Home в России, ипотеку дают на сумму до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости. Сроки кредитов - до 30 лет, а ставка составит от 3,5% годовых.

Россияне подтягиваются

В 90-х годах и в самом начале 2000-х понятия "покупатель из России" и "чемодан денег" были в Европе синонимами. "Российские покупатели "первой волны" автоматически проходили по категории сashbuyer, - отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. - Кстати, на Западе этот термин означает не в буквальном смысле покупку за наличные, а покупку на свободные средства без банковского займа".

Сегодня времена изменились, и ипотекой наши покупатели стали пользоваться. Правда, оценки того, насколько именно, разнятся очень сильно. Наибольшим пессимистом оказался Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty - по его оценке, ипотеку берут не более 3% российских покупателей зарубежной недвижимости. "Одни просто не знают о такой возможности, - говорит эксперт. - Другие неспособны подтвердить свой доход, ведь в Европе не понимают тонкостей ведения бизнеса по-русски - в частности, "серой" бухгалтерии".

Оптимистичнее смотрит на проблему Денис Евсеев (KINGSLAND): он считает, что "ипотеку берут два клиента из 10", т.е. выходит 20%. Юлия Титова (Rentsale) говорит о "менее 50% покупателей", Александр Гладкевич (Status Home) - о "каждом втором российском покупателе".

И, наконец, наибольшим "ипотечным оптимистом" оказалась Елена Юргенева (Knight Frank), считающая, что "количество ипотечных сделок достигает 70%", а в отдельных странах, таких как Великобритания, доходит до 90%.

…Такое расхождение, на взгляд автора, можно объяснить только тем, что каждый эксперт говорит о практикесвоей компании - а страны, уровень состоятельности клиентов, налаженные контакты с зарубежными банками у всех различны. Впрочем, все соглашаются с тем, что зарубежная ипотека становится у российских покупателей все более популярной. Денис Евсеев (KINGSLAND), который сегодня, напомним, говорит о двух клиентах из 10, прогнозирует, что через 5-6 лет их будет семь из десяти.

А Кирилл Долгинский (Lowwell Finance) продемонстрировал нам, как в среднем (по статистике его компании) выглядит ипотечный кредит россиянина в Европе. В 2010 году он составил 403 тыс. евро при средней стоимости покупки недвижимости в 655 тысяч. В марте 2011 года эти цифры несколько снизились, до уровня 366 тысяч евро (кредит) и 578 тысяч евро (стоимость покупки). А желаемые (с нашей стороны) цифры несколько иные; россияне хотели бы получить от банков 350 тыс. - 600 тыс. евро, с тем чтобы заем покрыл примерно 60% от стоимости недвижимости. Россиян устраивает кредит на 18-20 лет, но они планируют его гасить досрочно, и отсутствие санкций за досрочное погашение кредита является важным условием.

"Теоретическая" угроза

Ввязываясь в ипотеку, потенциальный заемщик должен четко понимать, что приобретаемая недвижимость станет предметом залога - соответственно, при невозможности платить банк отберет ее. "В данном случае речь идет о нерезидентах, поэтому западные банкиры с ними особо церемониться не должны, - отмечает Роман Строилов (Penny Lane Realty). - Ведь жилье это не единственное, да и процессы отбора заложенного имущества развиты в Западной Европе куда лучше, чем у нас". А Юлия Титова (Rentsale) напоминает, что среди предлагаемой недвижимости очень велика доля тех, что "от банков" - т.е. конфискованной у неудачливых ипотечных заемщиков.

С другой стороны, в ответ на просьбу рассказать об известных им случаях отъема недвижимости именно уроссийских покупателей наши консультанты признавались, что им такое неизвестно. Наши заемщики оказываются очень дисциплинированными, они обычно либо находят способ погасить кредит, либо умудряются продать недвижимость вместе с кредитом.

"В отличие от многих европейцев у состоятельных русских это не единственное жилье и не на последние деньги, - объясняет сей "феномен" - Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. - Даже при условии ипотеки, при 50% взносе всегда можно продать жилье при необходимости и расплатиться с банком".

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как и все на этой земле, ипотека в западноевропейской стране может оказаться и выгодной, и нет - все зависит от конкретных условий. Поэтому столь серьезное решение должно приниматься взвешенно, исходя из экономических расчетов, а вовсе не потому, что "домик очень понравился".

Еще стоит напомнить, что недвижимость в западноевропейских странах в последние годы серьезно подешевела и это делает приобретение (особенно с ипотекой, когда выплаты "размазываются" на многие годы вперед) весьма выгодным.