НЕДВИЖИМОСТЬ В ИТАЛИИ

Популярнейшей стране туризма Италии пока еще уделяется недостаточно внимания на российском рынке недвижимости, это связано в первую очередь с отсутствием полноценной информации о процедуре покупке недвижимости в Италии и актуальных ценах. Восполнить существующий пробел решили руководитель отдела зарубежной недвижимости "БЕСТ-недвижимость", кандидат исторических наук, Титова Юлия и представитель корпорации "БЕСТ-недвижимость" в Италии Марина Яковлева.

Человек, однажды побывавший в Италии, вряд ли останется равнодушным к этой прекрасной, многоликой стране, обязательно найдется что-то, что тронет даже самое черствое сердце даже самого искушенного туриста. И немудрено, ведь берега Италии омываются водами 5 морей: на западе - Лигурийское и Тирренское, на востоке - Адриатическое, на юге - Ионическое и Средиземное, здесь протекают полноводные равнинные реки - По и Тибр. Бесподобное сочетание водных и горных пейзажей - одна из потрясающих особенностей Италии, ведь это преимущественно горная страна: на севере - южные склоны Альп, где находится самая высокая гора Европы Монблан (4807 м), на полуострове - горы Апеннины (наивысшая точка г. Корно - 2914 м). Природа щедро одарила Италию и, говоря о том, что производит неизгладимое впечатление на приезжающих, нельзя забывать про два действующих вулкана Европы, которые находятся именно в Италии - Везувий и Этна. Можно восхищаться итальянской природой бесконечно, но не только ею славна это страна, для многих приезжающих более важными являются древняя история Италии и богатейшее культурное наследие страны. Классические экскурсионные туры открывают перед туристами сокровища Рима, Венеции, Флоренции, Пизы, памятники архитектуры, картинные галереи…

Многим туристам, посетившим итальянские горные или морские курорты, а также экскурсионные туры по Италии, хочется возвращаться в эту страну и приходит в голову мысль о приобретении недвижимости. На сегодняшний день рынок итальянской недвижимости, предлагаемый иностранцам, включая россиян, в основном представлен VIP сектором. Бесподобные виллы на озерах Гарда, Маджоре, Комо, особняки и апартаменты на Лигурийском побережье, пентхаусы с видом на центральные площади исторических городов. Стоимость элитных объектов насчитывает несколько миллионов евро. Однако рынок итальянской недвижимости на самом деле - это не только "элитка", но также прекрасный выбор объектов эконом и бизнес-класса, при этом цены на недвижимость сопоставимы с московскими и даже ниже. Так, например, покупка двухкомнатной квартиры в историческом центре Милана, европейской столице шоппинга, обойдется в сумму 150-200 тыс. евро, а трехкомнатные апартаменты в Римини на первой линии моря можно приобрести, уложившись в сумму 300-400 тыс. евро. Но не будем забегать вперед, начнем по порядку, с процедуры покупки, расходов на оформление и визовых вопросов.

Покупка недвижимости в Италии

Для того, чтобы выбрать недвижимость, следует обратиться в агентство, подобрать подходящие варианты сначала на бумаге, а потом познакомиться с ними на месте, в сопровождении русскоговорящего представителя. После выбора объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется предварительный контракт купли-продажи (Proposta Irrevocabile D'acquisto), в котором указываются реквизиты покупателя и продавца, детальное описание недвижимости, условия и способ оплаты, согласовывается дата подписания финального контракта купли-продажи. При подписании предварительного контракта покупатель вносит задаток, составляющий 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой (caparra confirmatoria). Принимающая сторона в течение одного дня ознакомит с условиями предложения Продавца, который, согласившись с ними, даст обязательство предоставить нотариусу все документы, необходимые для оформления заключительного договора. Если продавец откажется от предложения по сделке, то клиент имеет право на возвращение задатка или может сделать еще одно предложение по сделке с иными условиями. В случае изменения решения о покупке согласно договоренности покупатель или продавец теряет задаток, включая оплату комиссионных агентства, и выплачивает нанесенный материальный ущерб противоположной стороне. Покупатель заранее должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код (codice fiscale) - это несложная процедура, выполняемая при помощи агентства недвижимости. В момент заключения и подписания предварительного контракта покупатель оплачивает комиссионные за услуги агентству недвижимости. Средний размер комиссионных составляет 4-5% от стоимости сделки и включает полное сопровождение сделки в России и в Италии.

Следующий шаг - определение срока подписания контракта купли-продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании данного контракта. Контракт купли-продажи подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии нотариуса. Нотариус обязан проверить соответствие недвижимости градостроительным нормам и другим требованиям законодательства Италии, отсутствие долгов, ипотек и других юридических обязательств. Подписание нотариального договора должно быть осуществлено в сроки, указанные в предварительном предложении по сделке. Одновременно с подписанием договора должен быть внесен заключительный платеж, а также материальная и юридическая передача проданной недвижимости. Любой вид приобретаемой в собственность недвижимости в Италии должен быть зарегистрирован в Консерватории Реестров Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где содержится полная информация о том, кто является владельцем недвижимости, какова её точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности владельца. Контракт купли-продажи регистрируется нотариусом в Консерватории Реестров Недвижимости, где ему присваивается регистрационный номер, номер записи, листа, тома. В Италии покупатель фактически вступает во владение недвижимостью с момента подписания контракта купли-продажи, а юридически с момента регистрации этого контракта в Консерватории Реестров Недвижимости.

Расходы при покупке недвижимости в Италии

При покупке недвижимости в Италии дополнительные издержки будут зависеть от того, кто продает объект. Покупка недвижимости иностранцем у частного лица облагается так называемым налогом реестра в размере 7%, а также налогом инвентаризации, который составляет около 3% от суммы договора. Если же недвижимость приобретается непосредственно у строительной компании, то оба налога уплачиваются по фиксированному тарифу, что в целом составит около 500 евро. При этом также придется уплатить НДС в размере 20% от стоимости жилья. Зачастую НДС уже бывает включен в стоимость первичного жилья, т.е. новостроек.

В случае заключения Договора купли-продажи на объект недвижимости, расположенный на территории Италии, покупатель обязуется оплатить Агентству вознаграждение, в размере 4-5% от продажной стоимости объекта недвижимости (в зависимости от цены продаваемого объекта недвижимости), комиссионные оплачиваются при заключении предварительного контракта купли-продажи.

Если недвижимость в Италии приобретается с использованием ипотечного кредита, то следует учитывать расходы по открытию кредитной линии, которые обычно составляют около 2-3 % от стоимости недвижимости. Иностранец может получить кредит на приобретение недвижимости в Италии на сумму 50-70% от стоимости недвижимости под 4-6% годовых (в зависимости от возраста недвижимости) сроком до 10 лет. При покупке недвижимости в кредит, собственность регистрируется на имя покупатель, но оригинал купчей хранится в банке до момента погашения кредита.

Расходы на содержание недвижимости в Италии

Квартира или дом с участком, не являющиеся основным местом жительства (а для иностранца подразумевается, что это не основное место жительство), в Италии облагаются подоходным налогом, независимо от того, сдается жилье в аренду или нет. В среднем его размер составляет 23-45% от условной арендной платы (ниже рыночной). Кроме того с владельцев жилья взимается коммунальный налог, который устанавливают власти Муниципалитета (территориальной единицы Италии); в зависимости от места расположения недвижимости налоговая ставка может составлять 0,4-0,7 % от кадастровой стоимости объекта в год. Собственность в Италии должна быть застрахована в обязательном порядке. Общую сумму расходов на содержание недвижимости следует уточнять для каждого конкретного объекта, однако заранее пугаться не стоит, обычно цифра не превосходит 2 % от стоимости недвижимости в год. Коммунальные расходы (расход электричества и воды оплачивается по счетчику, вывоз мусора - по специальному тарифу) не превосходят московские аналоги.

Получение статуса резидента в Италии

Наличие недвижимости в собственности в Италии само по себе не может служить основанием для получения статуса резидента. Владелец может лишь временно посещать свой дом, причем не с целью постоянного проживания, а исключительно в деловых целях, например, для оформления сдачи в аренду, по вызову уполномоченного администратора дома, и т.п. или для проведения отдыха. Для использования недвижимости с целью отдыха предусмотрена процедура получения многократной шенгеновской визы для собственника недвижимости и членов его семьи.

Однако для многих покупателей недвижимости за рубежом вопрос о приобретении статуса резидента европейского государства является принципиальным. Это не только вопрос престижа и упрощенного передвижения по Европе, но возможность получения множества льгот, действующих для европейских резидентов. Например, законодательство Италии оставляет существенные преимущества за резидентами страны - не обязательно гражданами. В тех случаях, когда при покупке объекта недвижимости у строительной организации, уплачивается НДС, иностранец платит по максимальной ставке - 20%, в то время как резидент Италии платит 4%, если это его первое жилье ("prima casa") и неэлитное, и 10%, если не первое (seconda casa) или элитное. Аналогичные льготы для жителей страны существуют и при уплате других налогов.

Новый иммиграционный закон Италии об иностранцах позволяет в достаточно короткий срок осуществить иммиграционную процедуру, позволяющую приобрести статус резидента Республики Италия. Резидент не является гражданином страны, но является полноправными членом итальянского общества. Права резидента: социальные, гражданские, трудовые, коммерческие, административные - практически идентичны правам итальянского гражданина и собственно в Италии, и за ее пределами: в шенгенской зоне, в ЕС …

Оптимальным мотивом въезда для желающих получить право работать и жить в Италии является "независимая трудовая деятельность" (Lavoro Autonomo) и, в первую очередь, коммерческая деятельность, базирующаяся на создании компании или ведении коммерческой деятельности без создания компании. Мотив въезда такого типа обычно называют "бизнес иммиграция". В отличие от других стран Европы, в Италии не установлены никакие специальные требования к уплачиваемым компанией или предпринимателем налогам, годовому обороту, количеству нанятых работников и т.п. Точнее, эти требования и для резидентов, и для граждан одинаковые. Т.е. нет нужды ежегодно доказывать, что Ваш бизнес достиг выдающихся успехов. Успехи в бизнесе - личное дело бизнесмена, а налоги и прочее - предмет его отношений с налоговыми органами, но не с иммиграционными службами.

Требования к кандидату на получение права на проживание в Италии по мотиву Lavoro Autonomo сформулированы в законах об иностранцах и сводятся к отсутствию запрета на занятия избранным видом деятельности и, конечно, отсутствию нарушений итальянского законодательства, норм европейского и международного права. Требования со стороны итальянского государства к финансовым возможностям соискателя зависят от конкретного варианта выбранной процедуры, вида деятельности и даже региона в котором будет вестись бизнес. Это могут быть суммы от 10 до 50 тыс. евро. Эти деньги не нужно переводить на государственные счета или вкладывать в госпрограммы. Они остаются в полном распоряжении иммигранта, но их надо показать на личном счету.

Иммиграционный процесс продолжается около 6 месяцев, состоит из нескольких этапов. Результатом процедуры является приобретение статуса резидента Италии, подтверждаемого видом на жительство ("Рermesso di soggiorno" (разрешение на проживание) и рядом других документов. Стоимость базовых услуг, комплексных, связанных между собой неразрывно и ведущих к итоговой цели - приобретению статуса резидента Республики Италия, включая легальное переселение его семьи, составляет от 12 до 15 тыс. евро для главного заявителя и 1,5-3 тыс. евро - для каждого следующего члена семьи.

Цены на недвижимость в Италии

Цены на жилье в Италии формируются обычно в зависимости не от метража, а от месторасположения, количества спален и наличия земельного участка. Важную роль играет место расположения недвижимости, вид из окон, наличие дополнительных удобств - веранды, террасы, сада или дворика.

Согласно статистическим данным, в первом полугодии 2006 года наблюдался стабильный рост цен на недвижимость в Риме и провинции (+6,8 %), а также на Лигурийском побережье. По-прежнему пользуется спросом со стороны иностранцев область озер на севере, в особенности в районе озера Комо и Гарда. Учитывая благоприятную экономико-политическую ситуацию в Италии и стабильный рост цен на недвижимость можно гарантировать, что покупка недвижимости в Италии - это не только возможность отдыха и шаг к получению статуса резидента, но и выгодная инвестиция.

СРЕДНИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПО ЦЕНАМ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГОРОДАХ ИТАЛИИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2006 ГОДА

Цены на недвижимость на горных курортах Италии, евро/кв.м

Цены на недвижимость на морских курортах Италии, евро/кв.м