Вниманию покупающих недвижимость в Турции.

РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ИСТОРИИ О ТРУДНОСТЯХ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ С АГЕНТСТВАМИ И ПРОДАВЦАМИ.

Советы турецкого адвоката и санкт-петербургского риэлтора.

Часть I.

Решение о написании этой статьи было вызвано длительным наблюдением за муками российских туристов, решивших стать счастливыми обладателями недвижимости в Турции. Оказалось, что из-за элементарных недомолвок для того, чтобы стать счастливым, многим пришлось пройти огонь, воду и медные трубы. "Предупрежден - значит, защищен..." Наша цель - предупредить ваши ошибки и облегчить процесс покупки недвижимости на начальном этапе.

Об авторах: Адвокат и нотариальный переводчик Али Эзер получил высшее юридическое образование в университете Измира, свободно говорит на четырех языках, сегодня практикует в г. Алания, ведет дела многих клиентов-иностранцев. Закончил государственные курсы русского языка, снялся для программы 4-канала (Екатеринбург) в качестве советника по ведению сделок с недвижимостью.

Профессиональные риэлторы из Санкт-Петербурга Татьяна и Елизавета Балтус имеют 14-летний опыт работы на рынке недвижимости, из них четыре года международного опыта, владеют агентством недвижимости "Алания Султан".

Итак, мы начинаем.

Не всегда агенты договаривают всю правду о защите прав покупателя на квартиру после оформления агентских договоров и нотариальных соглашений.

Для граждан РФ, приобретение недвижимости на побережье Средиземного моря является мечтой, к которой многие идут годами, и после принятия решения о покупке квартиры в Турции начинается наиболее сложный этап - ночи без сна, полные сомнений, месяцы хождений по банкам, залог квартиры в ипотеку, долги родственникам и знакомым, хлопоты с поиском дешевых билетов на свою будущую вторую родину... И все это для того, чтобы приблизиться к своей мечте и стать обладателем дома за границей.... Если вы не Рокфеллер, и даже не Абрамович, для бюджета которых покупка двухкомнатной квартиры все равно, что комариный укус для слона, если вы рука об руку с корвалолом прошли тернистый путь "добывания" заветных средств и обрадовали своего риэлтора тем, что прилетаете с добытыми кровью и потом деньгами, чтобы заключить сделку, вот несколько советов для вас.

Ситуация 1. Ваш риэлтор предлагает заключить нотариальный договор купли-продажи между Вами и владельцем квартиры/виллы. В момент заключения нотариального соглашения риэлтор выставит условие стопроцентной оплаты объекта недвижимости. НЕ СПЕШИТЕ НЕСТИ К НОТАРИУСУ НАЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ.

Сперва узнайте, чем руководствуется риэлтор, что, по его мнению, будет достигнуто в результате заключения нотариальной сделки и наколько это защитит ваши интересы как будущего владельца недвижмости.

При ответе на этот вопрос риэлторы делятся на несколько основных групп.

- Группа первая объяснит вам, что заключение нотариального договора гарантирует вам закрепление Ваших прав за объектом недвижимости. После подписания договора она поздравит вас с покупкой и дружески пожмет вам руку. А вечером пригласит в ресторан отметить столь значимое событие. И будет, мягко говоря, не права.

- Группа вторая, более продвинутая, скажет, что нотариальный договор - это промежуточная стадия сделки, ведущая вас к заветному ТАПУ (тур.- свидетельство о собственности на объект недвижимости), однако предпочтет не говорить о том, насколько полоценным владельцем квартиры вы станете являться после подписания договора у нотариуса.

- Группа третья, предусмотрительная, оформит нотариальный договор в качестве дополнительной страховки для возможного будущего суда. (подробнее об этом - ниже).

- И, наконец, группа четвертая, прямо заявит клиенту, заранее приготовив валокордин, что можно обойтись и без нотариального договора, зачем нам лишние затраты на нотариуса и переводчика, которые ни к чему не приведут и не повлияют на получение ТАПУ.

По-вашему какая группа риэлторов права? И, если вы уже приобрели недвижимость в Турции, с какой группой столкнулись Вы? Было бы интересно услышать ваше мнение. Однако, за неимением оного, сейчас давайте послушаем МНЕНИЕ АДВОКАТА Али Эзера.

Понятие правды может быть разным у каждого. Однако есть один неоспоримый факт:

Согласно турецкому законодательству нотариальный договор купли-продажи НЕ ЯВЛЯЕТСЯ подтверждением владения недвижмостью. Единственным подтверждением тому считается ТАПУ - свидетельство о собственности с Вашим именем.

Схема аналогична российской. На одну и ту же квартиру могут быть заключены десятки нотариальных договоров у разных нотариусов, и вы не будете поставлены в известность об этом факте. Так, например, филиал международного агентства недвижимости Albeni, находившийся в Алании, и управляемый немецким риэлтором, обманным путем продал одну и ту же квартиру сорока двум клиентам из Германии. Гарантией надежности при этом выступал нотариальный договор купли-продажи. Хозяин квартиры и немец-риэлтор находились в сговоре. Судебные процессы против Albeni продолжаются и сегодня.

Если подобная ситуация произойдет с вами, и вы подадите в суд, повезет только в том случае, если Вы окажетесь первым покупателем, с которым заключили нотариальный договор купли-продажи.

ПОДВОДИМ ИТОГ: заключение нотариального договора неэффективно и необязательно. Перед тем, как покупать недвижимость, необходимо найти человека (риэлтора или адвоката), которому вы будете доверять. И, даже если личность продавца или его доверенного лица кажется вам привлекательной, не обольщайтесь, а лучше сразу переводите ТАПУ (свидетельство о собственности) на имя вашего адвоката или риэлтора. Продавец, заключив с вами нотариальный договор и забрав деньги, может исчезнуть в любой момент, и не появиться в нужное время для передачи прав собственности на Ваше имя, когда придут разрешительные документы из Измира и Анкары (напомним, что документов граждане РФ ждут по пять-шесть месяцев, а иногда и годами). Какое бы доверие вам ни внушал продавец или риэлтор, иметь дело с адвокатом в данном случае надежнее всего. Помните - обаяние - главный козырь аферистов.

Если вы обратитесь к адвокату, то он заключит с вами официальный и имеющий юридическую силу договор, по которому он оформляет на свое имя ТАПУ до момента получения вами разрешительных документов. После того, как документы приходят, адвокат в течение трех рабочих дней обязуется пойти с вами в Кадастровое управление и переписать ТАПУ на ваше имя.

Ситуация 2. Риэлтор предложил заключить с вами договор, где прописаны обязанности сторон и сроки платежей.

Вы подписали этот договор, и по приезду на Родину пошли проконсультироваться к юристу. Затем к другому. Удивительно, но оба сказали, что договор составлен неграмотно, и никакой юридической силы не имеет. Как же так. Вы в смятении. Друзья и родственники тоже не в восторге от договора, составленного на одной странице, и так непохожего на привычные отечественные образцы... Дождавшись вечера (звонки по ночному тарифу дешевле!) Вы звоните на вторую Родину, уже ставшему родным в процессе прогулок по достопримечательностям Турции риэлтору. Сомнениями, терзающими Вашу душу, вы не делитесь, в лучшем случае, в мягкой форме намекаете на мнение юристов. Риэлтор внимательно выслушивает отчаянные крики вашей души, и:

а.) Льет бальзам на душу, говоря, что по турецким нормам все в порядке.

б.) Инфантильно обижается, и говорит "ты что, мне не доверяешь?!"

в.) Испаряется из зоны действия сети…

…………………………………

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ…

Свои отзывы, вопросы и жизненные истории, связанные с турецкими риэлторами и покупкой недвижимости,

пишите на адрес: