Инвестирование в недвижимость Германии

Инвестирование в недвижимость Германии

Зарубежная недвижимость не имеет аналогов и особенно привлекает как престижностью и качеством жизненного уровня, так и высоким инвестиционным потенциалом. 2007 год должен побить очередной рекорд - в прошлом году иностранными инвесторами в недвижимость за рубежом было вложено более 90 миллиардов евро. После того как во многих странах пик продаж недвижимости - порой с трехкратным увеличением цен! - миновал, весь интерес инвесторов переключился на Германию, представляющую собой стабильный рынок с выгодным соотношением между покупочной ценой и арендной платой. В дополнение к этому - низкие кредитные ставки. Совокупность указанных условий позволяет быстро окупить затраты. Международные инвесторы считают, что перспективы для роста цен в Германии намного выше, чем в Англии или Франции.

За последние 5 лет цены на квартиры эконом-класса поднялись значительно выше, чем на квартиры бизнес-класса или квартиры класса «люкс». Рост цен зависит от количества населения в городе: чем больше город, тем больше рост. Например, в городе с населением в 300 тысяч человек цены на квартиры эконом-класса выросли по сравнению с 2000-м годом на 10%, а квартиры высокого качества - только на 5%.

Наиболее популярными и выгодными сегодня являются инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость. Цены на коммерческую недвижимость с идеальным месторасположением выросли за последние годы на 20%. В секторе жилой недвижимости наиболее интересны такие объекты, как квартира, которая уже сдана, или многоквартирный дом, требующий капитального ремонта.

Лейпциг

Лейпциг - наиболее динамично развивающийся город на территории бывшей ГДР, который занимает ведущие позиции в ряде отраслей экономики всей Германии. Он впервые упомянут в летописях почти 1000 лет назад – в 1015 году. В названии явно слышны славянские корни: место под липами. Возникший на перекрестке важнейших средневековых дорог, Лейпциг очень скоро стал одним из крупнейших торговых, а с началом разработки серебра в Рудных горах - и одним из богатейших городов Европы. Этот город называют Франкфуртом Восточной Германии. Экономическому развитию Лейпцига способствует его удобное географическое положение и хорошо развитая транспортная сеть. В нем постоянно растет уровень жизни. Прославленные лейпцигские ярмарки издавна привлекали в город торговцев со всего света, и всегда желанными гостями были русские купцы с ценнейшим товаром – мехом.

Современное лицо города – это 600-летний университет и старейшая ежедневная газета (1650). Это один из лучших оперных театров и знаменитый оркестр Гевандхауз, недавно отметивший свое 225-летие. Это насчитывающий почти 800-летнюю историю хор мальчиков и знаменитые с XVI века книжные ярмарки. Почти триста лет существует знаменитый кофейный дом „Zum Arabischen Coffe Baum“ – один из старейших сохранившихся в оригинале «Кофейных храмов» мира. Наука, музыка и литература представлены в Лейпциге прославленными именами Лейбница и Баха, Мендельсона и Шумана, Шиллера и Гете, чьи памятники украшают центр и привлекают сотни тысяч экскурсантов. Недаром всем известен эпитет, данный городу его знаменитым студентом И.В. Гете: «Лейпциг – маленький Париж». Он в центре Объединённой Европы.

История и повседневность здесь тесно переплетаются. Лейпциг - город, в котором многие здания имеют охранный знак. Но это не застывшая музейная экспозиция. Ансамбль старинных улиц и площадей уместно дополняется современными постройками. Отличительная особенностью застройки Лейпцига - многочисленные пассажи, прорезавшие торговые здания в разных направлениях. Именно в их широкие торжественные проходы, а не в уличную сутолоку обращены изысканно украшенные витрины магазинов и бутиков, сюда же выставлены изящные столики кафе и открываются двери музеев и кабаре. Прогулка по этим галереям всегда доставляет удовольствие, особенно если на улице ненастье или солнцепек. Эти планировочные традиции поддерживаются и в современной архитектуре: сегодня множество торговых домов, возведенных и в историческом ядре, и в центральных районах, и на окраинах воспроизводят полюбившееся решение.

В городских районах вокруг средневекового ядра радующие глаз зеленые массивы садов и парков занимают почти треть территории. Они неодинаковы по планировке, в оформлении используются самые разные обычные и экзотические растения. Парки украшены ажурными мостиками и оригинальными фонтанами, кружевными беседками и разноцветными клумбами, в них органично вписаны детские и спортивные площадки. Часть громадного старого пейзажного парка занята знаменитым Лейпцигским зоопарком, где почти нет клеток, а животные содержатся на специально огороженных территориях типа сафари, и порой со зверем можно встретиться нос к носу; и только стекло разделяет посетителя и обитателя этого уголка живой природы.

В самом Лейпциге и вокруг него множество манящих к себе прудов и озер. Любители гребли, виндсерфинга и парусного спорта очень довольны этим.

Город постоянно изменяется, растет, в нем возводятся не только жилые, административные и торговые здания – в разгаре строительство подземного туннеля (типа метро), который должен соединить между собой оба лейпцигских тупиковых вокзала.

Инвесторы со всего мира не сомневаются в выгодности покупки недвижимости именно в Лейпциге. Частные вкладчики также проявляют повышенный интерес к этому региону, и это только подтверждает надежность капиталовложений.

Во всех сегментах рынка недвижимости цены неуклонно растут, а дивиденды неизменно остаются самыми высокими по стране.

Берлин

Берлин является одним из центров политики, науки и культуры Европы. По европейским понятиям, он молод – городу нет и 800 лет. Достопримечательности столицы известны каждому. Этот город удивительно космополитичен. Берлин - идеальное место для реализации самых разных жизненных целей. Число желающих познакомиться с его обликом, увидеть своими глазами исторические места растет с каждым годом, и это неуклонно увеличивает оборот в отраслях розничной торговли и туризма. Арендная плата на такие помещения самая высокая по стране.

Полная трагических событий история и полное разрушение городской застройки в конце Второй мировой войны определили своеобразие архитектуры современного Берлина. После войны обе части Берлина: восточная и западная - развивались автономно. Многие памятники архитектуры - Рейхстаг, Бранденбургские ворота, Шарлоттенбург - были восстановлены. Но основной задачей строителей было возведение жилья. Скучноватые ряды «обувных коробок» встали по обе стороны Берлинской стены. Разрушение этой стены и возвращение городу статуса метрополии совершенно изменило его облик.

Новой столице требовались многочисленные правительственные, административные и общественные здания, а в центре города оказались свободные земли для застройки. Для старой Европы ситуация уникальная! Для новой архитектуры - тоже. Международные архитектурные конкурсы, обильные инвестиции, современные технологии и новые строительные материалы – все работает на создание города XXI века. Поезда пронизывают хрустальные объемы Главного вокзала. В прозрачном куполе Рейхстага по спиральным пандусам с утра до ночи движутся многочисленные посетители. Покрытие Потсдамерплац кажется огромным наклонившимся светящимся колоколом, под которым сверкают гранями стеклянные стены громадных зданий… Это город деловых конференций и выставок (с ежегодным числом посетителей в 1,8 миллионов человек на 400 ярмарках и конгрессах). Это город 170 музеев и коллекций. Здесь проходят международные фестивали (Берлинале) и театральные встречи, карнавалы и Love Parade, спортивные состязания мирового уровня и концертные выступления лучших музыкантов планеты. Это город с причудливым миром, где правит Меркурий – бог торговли и ремесел, путешественников и студентов. Сегодняшний Берлин – это котел, где все перемешано, все кипит: прошлое и современность, память о войне и мечта о мире, немецкий официоз и пестрое многообразие менталитетов.

В объединенном в 1991 году Берлине сохранилось два центра. Старый административный, деловой, торговый и культурный центр — городской район Берлин-Митте (Berlin-Mitte) с улицами Унтер-ден-Линден (Unter den Linden) и Фридрихштрассе (Friedrichstraße) — центр Восточного Берлина.

Бывший пригород Шарлоттенбург (Charlottenburg) в районе улицы Курфюрстендамм (Kurfurstendamm), соседнего железнодорожного вокзала и станции городской электрички Цоологишер-Гартен (Zoologischer Garten) — центр Берлина Западного.

К югу от Бранденбургских ворот, вокруг Постдамерплац (Potsdamer Platz), формируется новый центр Берлина. Кроме того, каждый крупный район немецкой столицы также старается «назначить» именно свой центр «главным» для жителей своего района. Соответственно, от каждой окраины к каждому центру цены растут.

По сравнению с ценами по Европе недвижимость в Берлине относительно недорогая, но гарантирует лучшие дивиденды. Пик продаж уже прошел, и цены замерли в ожидании очередного подъема. Сегодня в Берлине покупают недвижимость инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочный рост цен.

Оформление сделки:

Покупая недвижимость в Германии, Вы приобретаете, с юридической точки зрения, часть земли. Даже при покупке квартиры Вы становитесь владельцем доли земельного участка, на котором стоит дом. Все изменения, связанные с участком, заносятся в поземельную книгу. Любые договорные соглашения, связанные с правами на участок земли, оформляются у нотариуса. (Ваше присутствие не является обязательным).

Порядок приобретения недвижимости в Германии:

1. Подбор объекта.
2. Проверка всех необходимых документов и технических характеристик.
3. Составление договора нотариусом.
4. Не ранее чем через 2 недели (иначе сделка считается недействительной) подписание договора у нотариуса.
5. Занесение предварительной записи в поземельную книгу. Эта запись гарантирует очередность Ваших прав на земельный участок и исключает возможность его продажи или залога продавцом. Для занесения предварительной записи необходимо согласие продавца.
6. Оплата покупки. Рекомендуемая форма оплаты – перевод денег на депозитный счет нотариуса. В этом случае продавец получает деньги только тогда, когда Вы занесены в поземельную книгу как владелец участка. Одновременно оплачиваются услуги маклера в зависимости от предварительной договоренности (примерно 6% от стоимости объекта плюс 19% НДС) и оформление сделки у нотариуса (1-2% от стоимости объекта).
7. Через 3 месяца после оплаты происходит окончательная регистрация Вас как собственника в поземельной книге.
8. Оплата налога на передачу прав собственности (от 3,5% от стоимости объекта).

Законодательство

Право владения собственностью защищено Конституцией.

Статья 14 Основного Закона Федеративной Республики Германии

(1) Собственность и право наследования гарантируются. Их содержание и пределы определяются законами.
(2) Собственность обязывает. Пользование ею должно одновременно служить общему благу.
(3) Отчуждение собственности допускается только в целях общего блага. Оно может производиться только по закону или на основании закона, регулирующего характер и размеры возмещения. Возмещение определяется на основе справедливого учета интересов общества и заинтересованных лиц. Споры о размерах возмещения рассматриваются судами общей юрисдикции.

Перед приобретением объекта недвижимости нотариус должен направить запрос в органы местной власти для получения отказа муниципалитета от преимущественного права на землю для использования ее в общественно-полезных целях. Так обеспечивается максимальная защита собственника.

Существует ли ответственность продавца за наличие каких-либо недостатков проданной им недвижимости? Согласно немецкому Гражданскому кодексу (BGB), продажа старых домов или квартир принципиально отличается от продажи новостроек. Продавец старых домов и квартир не дает Вам никакой гарантии по «безупречности» приобретенной Вами недвижимости. Из этого следует, что покупатель должен сам тщательно проверять и осматривать то, что он собирается приобрести. Покупателям новостроек повезло больше: согласно Гражданскому кодексу, продавец новостройки или еще строящегося дома должен дать 5 лет гарантии на здание.

Размещение капитала в Германии на 100% легально с точки зрения российского законодательства.

Вид на жительство

Приобретение недвижимости иностранцем не из Евросоюза не дает ему права постоянного проживания в Германии. По запросу в консульство ФРГ в Санкт-Петербурге владелец недвижимости получает возможность упрощенного въезда в страну. Подробную информацию Вы найдете на официальном сайте Посольства Германии в Москве www.moskau.diplo.de

Обладатель недвижимости в рамках предпринимательской деятельности при выполнении определенных требований властей имеет возможность получить вид на жительство.

Обслуживание клиента

Помимо безукоризненного сервиса, Вы можете рассчитывать на индивидуальный подбор объекта, компетентные консультации, полный контроль над сделкой, организацию Вашего пребывания на территории Германии, а также на надежность и конфиденциальность.

Ипотека для Россиян и кредитование в Германии

Некоторые банки в Германии готовы, при соблюдении определенных условий, предоставить россиянам ипотечный кредит. В среднем процентные ставки для Вас в Германии будут в два раза ниже, чем в России. На территории страны действуют государственные программы, позволяющие снизить процентную ставку до минимума.

Услуги по содержанию и домоуправлению

В Германии вложение средств в недвижимость является одной из основных форм накопления. Поэтому здесь хорошо отлажена и система управления. Например, Ваши расходы на управление одной квартирой будут составлять приблизительно 20 евро в месяц. За эту сумму управление перенимает на себя расчеты по коммунальным услугам, договорные отношения с жильцами, коммунальными и муниципальными службами, производит все необходимые денежные операции и ведет полную отчетность.

Помните, что Ваш объект недвижимости периодически требует дополнительных вложений. Мы рекомендуем Вам откладывать по 50 центов/м² для накопления на возможный ремонт или модернизацию. Домоуправление организует ведение соответствующего накопительного счета.

Покупая одну или несколько квартир, Вы становитесь участником кондоминиума, когда отдельный собственник владеет объектом недвижимости в жилом комплексе и выступает в качестве одного из совладельцев коллективной собственности на зоны общего пользования, включающие коридоры, лестничные площадки, лифты, вестибюли, подвалы, а также собственно участок земли с элементами озеленения.

Ежегодный налог на землю невысок. Обычно он исчисляется из расчета оценочной стоимости объекта на 1935 год. Размер налога в каждом конкретном случае индивидуален.

Налог на прибыль оплачивается по месту нахождения недвижимости.

Примерная таблица налога на прибыль
(§§ 49 I Nr. 6; 1 IV; основная таблица по налогу на доход за 2005/2006)

Далее расчет идет по следующей формуле: 0,42*x – 7.914.

Примерный расчет прибыли от квартиры площадью 100 м²

(Все расчеты из этой таблицы являются только примером).

Если Вы рассчитываете на более высокую прибыль, рекомендуем обратиться к налоговому специалисту. Может быть, в Вашем конкретном случае будет более целесообразным открыть GmbH или приобрести недвижимость, которая является архитектурным памятником с целью использования государственных дотаций.

Рынок аренды

Германия считается традиционно страной квартиросъемщиков: 57% жителей страны снимают жилье в аренду. Жилые помещения арендуются в крупных городах в 5 раз чаще, чем покупаются. Повышенным спросом пользуются квартиры небольшой площади и квартиры класса «люкс». Снижения спроса на арендуемую площадь не ожидается, наоборот, потребность в ней растет с каждым годом, за счет увеличения метража и количества домашних хозяйств. Эксперты рассчитывают на динамичный рост цен.

Средняя стоимость жилых квартир в Лейпциге за кв. метр в зависимости от отделки помещения

Средняя стоимость жилых квартир в Берлине за кв. м. в зависимости от отделки помещения

Категория 1А - квартиры уровня «люкс» с идеальным месторасположением, обычно в центре или в парковой зоне.

Категория 1В - квартира высокого уровня с хорошим месторасположением, обычно в жилом районе с развитой инфраструктурой.

Категория 1С - квартира эконом-класса.