Бизнес-Центры 2011

Уровень заполняемости бизнес-центров класса «А» опустился до показателей 2009 года. Эксперты АРИН объясняют это тем, что растущий спрос не успевает за вводом объектов класса «А», который существенно превысил докризисные показатели.

По данным АРИН, на конец 4 квартала 2011 года общий объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 1,91 млн. кв. м.

«В 2011 году было введено в эксплуатацию порядка 186 тыс. кв. м офисных площадей, - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. - В том числе около 115 тыс. кв. м офисных площадей класса «А», 22 тыс. кв. м офисных площадей класса «В+», 49 тыс. кв. м офисных площадей класса «В»».

Наибольший объем ввода качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге наблюдался в 2008 году (около 460 тыс. кв. м). В 2009-2010 гг. ежегодные объемы ввода снизились, что было вызвано замораживанием части девелоперских проектов в результате экономического кризиса.

Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году

Источник: АРИН

В 2012 году ожидается ввод 15 качественных офисных объектов совокупной арендопригодной площадью порядка 190 тыс. кв. м.

Офисные объекты, ввод которых ожидается в 2012 году

Источник: АРИН

С начала 2011 года девелоперами и застройщиками было заявлено о начале реализации ряда новых проектов, что говорит об оживлении рынка и повышение активности девелоперов.

Новые проекты

Малеева отмечает, что в период с 2007 года по 2011 год доля офисных площадей класса «А» в общей структуре предложения увеличилась более чем в два раза и в настоящий момент составляет 22%. Доля офисных площадей класса «В» в рассматриваемый период сократилась с 60% до 48%. Доля офисных площадей класса «В+» изменилась незначительно и составила на конец 2011 года 30%.

По данным на конец 4 квартала 2011 года, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» составил 24%, класса «В+» – 9%, класса «В» – 7%.

«По сравнению 2009-2010 г г наблюдается сокращение доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов «В+» и «В», - говорит Оксана Малеева. - В классе «А» значительный объем ввода новых объектов препятствует сокращению доли вакантных площадей, несмотря на постепенное восстановление спроса».

На конец 4 квартала 2011 года, средний уровень арендных ставок¹ в бизнес-центрах класса «А» составил 1 250 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей), в бизнес-центрах класса «В+» – 1 020 руб./кв. м (с учетом НДС и КУ), в бизнес-центрах класса «В» – 940 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и КУ).

Наиболее высокие арендные ставки – в Центральном, Красногвардейском, Калининском и Петроградском районах, наиболее низкие ставки – в Петродворцовом.

«Высокие средние ставки аренды в Красногвардейском и Калининском районах связаны с большим объемом вакантных площадей и высокими ставками аренды в нескольких бизнес-центрах, введенных в 2011 году», - объясняет Малеева.

Цена продажи офисных помещений в качественных бизнес-центрах варьирует от 80 тыс. руб. до 145 тыс. руб./кв. м.

После ввода в эксплуатацию 1-й очереди бизнес-центра «Аэроплаза» Московский район лидирует 

в общем объеме офисных площадей класса «А» (23%). На Петроградский и Центральный районы приходится 20% и 19% соответственно. Значительная доля офисных площадей представлена в Красногвардейском районе (17%); однако, следует отметить, что весь объем приходится на один объект – БЦ «Санкт-Петербург Плаза».

Арендаторами офисных площадей класса «А» чаще всего являются международные компании, российские компании и иностранные представительства. Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв. м (50%).

На конец 4 квартала 2011 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 76%. Текущая заполняемость все еще существенно ниже докризисного уровня (97-98%), однако спрос уже начинает восстанавливаться, отмечает Оксана Малеева.

Офисные объекты класса «В+» наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах – на них приходится в общей сложности 61% площадей в данном классе.

Офисные объекты класса «В» представлены в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (в общей сложности – 53% площадей).

Арендаторами офисных площадей класса «В+/В» чаще всего являются иностранные компании, заинтересованные в аренде небольшого офиса, и российские компании, заинтересованные в офисах хорошего качества или предпочитающие располагаться недалеко от центра города. Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью 100-150 кв. м.

Оксана Малеева говорит, что на конец 4 квартала 2011 года заполняемость офисных центров класса «В+» и «В» составила 91% и 93% соответственно, увеличившись на 2-3 процентных пункта, по сравнению с уровнем заполняемости на конец 2010 года.