Коммерческая недвижимость: на границе Новой Москвы*

Мини-исследование состояния офисного сегмента недвижимости на границе с территориями новой Москвы, проведенное компанией «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» в сентябре 2011 показало, что общая площадь представленных БЦ составляет более 1,1 млн кв.м, при этом доля вакантных арендных площадей достигает 30%.  

В рассматриваемой географической зоне расположен 21 офисный центр. Общая площадь исследуемых объектов составляет 1 145 200 кв. м. Сдаваемая в аренду офисная часть равна 810 700 кв. м.

Следуя сложившейся классификации, шесть бизнес-центров  позиционируются как класс «B», еще одиннадцать  – как класс «B+». Только четыре объекта  относятся к классу «А». При этом, часть объектов представляет собой реконструированные здания, построенные в 60-70х гг. Три бизнес-центра были введены в эксплуатацию в текущем году.

На сегодня 30% объектов предлагаются в аренду в стадии под отделку, более 40% объектов представлены с готовым ремонтом, в оставшихся случаях – у арендодателя имеются варианты как с отделкой, так и без отделки.

Средняя стоимость аренды помещений под отделку в офисных центрах класса «B» и «B+» в исследуемой зоне составляют 9 000-10 000 руб./кв.м/год. Готовые к въезду площади сдаются по средней ставке 13 000-15 000 руб./кв. м/год.

Наибольшая ставка аренды в пределах рассматриваемой зоны отмечена на офисные помещения в Бизнес-парке «Крылатские Холмы», расположенном на территории природно-исторического парка «Москворецкий». Средняя стоимость найма здесь составляет 28 000 руб./кв. м/год. На данный момент арендаторами комплекса являются такие известные компании, как Microsoft, Raiffeisen Bank, Johnson & Johnson, Intel и т.д.

По нашим данным, только в трех офисных центрах, расположенных в исследуемом географическом секторе, заполняемость арендаторами приближается к 100%. Средний уровень вакантных площадей в офисных объектах в пределах рассматриваемой зоны, составляет 25-30%.

«Идея вынесения за МКАД государственных и правительственных учреждений, как показывают опросы общественного мнения,  москвичи воспринимают с энтузиазмом. Хотя о составе и количестве будущих переселенцев пока ничего неизвестно, определенно можно сказать одно, что реализация намерений приведет к строительному буму, в частности офисной недвижимости в ближайшей к МКАД зоне новой Москвы», - говорит Юрий Тараненко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость. – «Нет сомнений, что освободившиеся  административные здания в ЦАО быстро найдут новых владельцев. Непосредственно на присоединяемых территориях качественная офисная недвижимость не представлена вообще, в то время как существующие офисные на юго-западных рубежах нынешней границы города уже сегодня могут быть арендованы столичными чиновниками».  

*География исследования включала в себя участок от Варшавского до Пятницкого шоссе, от города Видное до Красногорска. Объектами исследования являлись офисные центры и бизнес-парки общей площадью свыше 5 000 кв. м, расположенные  не более  5-ти км от МКАД в сторону центра Москвы и зона Подмосковья в пределах 10 км от МКАД.