Новый год не остановил рост цен на жилье

Вопреки ожиданиям участников рынка, новогодние каникулы лишь незначительно притормозили рост цен на жилье в Москве. По данным экспертов, стоимость столичных квартир в январе повысилась на 3,5-4,5%. Специалисты отмечают уменьшение на рынке количества альтернативных сделок и говорят, что это является дестабилизирующим фактором для всего сектора вторичного жилья и делает все более туманными перспективы снижения темпов роста цен. Никто из них не сомневается, что в этом году средняя удельная стоимость кв. метра в Москве с легкостью достигнет психологического рубежа в $3000 и даже превысит его.

Сила инерции

Цены на жилье продолжили расти в январе, даже несмотря на обычный для этого месяца спад деловой активности. Так, по данным аналитического центра arn.ru, если в декабре стоимость одного кв. метра в среднем увеличилась на 5,9%, то в январе ее рост составил 4,4%.

Глава группы экспертов из irn.ruОлег Репченко несколько осторожнее в своих оценках: по его мнению, в первый месяц этого года цены выросли только на 3,9%.

При этом специалисты единодушно признают, что в январе цены на недвижимость поднимались неравномерно. "Нельзя сказать, что рынок совсем не прореагировал на новогодние праздники, - говорит аналитик бюро недвижимости "Агент 002" Александр Слета. - В этот период произошло синхронное вымывание с рынка большого количества и продавцов, и покупателей, и темпы роста цен несколько снизились. Однако по мере выхода людей на работу они снова достигли предновогодних показателей и даже обогнали их в конце января. Это своеобразная компенсация за пассивность в первой половине месяца".

С ним согласен и О.Репченко: "Конечно, в течение первых двух недель года никто ничего не делал, но когда каникулы закончились, продавцы вышли на рынок с новыми ценами".

Как считают участники рынка, рост стоимости жилья обусловлен в первую очередь влиянием долгосрочного повышения цен в III-IV кварталах прошлого года. "После почти шестипроцентного роста в предыдущем месяце повышения цен на 2-3% было бы маловато, тем более что, спрос на квартиры все равно значительно превышает предложение", - отмечает независимый аналитик Андрей Бекетов.

Вместе с тем, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Елисеев не думает, что подобный рост цен можно назвать "только инерционным". "Экономика развивается, доходы населения продолжают расти, а объем вторичного рынка жилья по итогам второго полугодия 2005 года сократился, - констатирует он. - Поэтому не следует ожидать в ближайшее время значительного снижения темпов роста цен. В прогнозах нам остается выбирать только между резким или плавным повышением".

Из всех опрошенных "Интерфаксом" экспертов в справедливости этой оценки сомневается только вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. По его сведениям, уже в январе предложение на рынке выросло на 40%, что в свою очередь означает, что скоро снизятся и темпы роста цен на квартиры. "Рынок уже отыграл и последствия скандалов со строительными пирамидами, и вступление в силу закона о долевом строительстве", - считает он.

Специалисты сходятся во мнении, что повышение средней стоимости кв. метра в столице до $3000 "не является таким уж недостижимым событием". Руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник даже предполагает, что повышение стоимости жилья не остановится и после преодоления этого психологического рубежа, и ожидает увеличения цены до $3100 - 3500, а К.Апрелев напоминает, что уже сегодня средняя удельная цена предложений достигла планки в $2680.

Безальтернативный рынок

Наибольшую тревогу у специалистов вызывает уход с рынка так называемых альтернативщиков - тех людей, которые продают старую квартиру и покупают новую. По оценкам и риэлторов, их доля на вторичном рынке московской недвижимости в период относительной стабильности составляла 75 - 80%. Теперь же, признается А.Слета, работа с альтернативными продавцами "явно буксует, так как ее сроки растут без ясных перспектив положительного завершения сделки".

"Рассмотрим простейший пример: семья собирается разъехаться и купить вместо одной трехкомнатной квартиры ($170 тыс.) две однокомнатные в этом же районе (по $95 тыс.), - рассуждает он. - Потребность в дополнительных деньгах для этой сделки - $10 тыс. Продавец выставляет свою квартиру на продажу по цене $170 тыс. Через некоторое время (около месяца) на трехкомнатную квартиру находится покупатель, готовый заплатить уже $175 тыс. (сказался рост цен), и вносит за нее аванс. Но пока найдутся приемлемые варианты, стоимость "однушек" перевалит за $100 тыс. Без серьезных дополнительных вливаний покупателю эту сумму уже не осилить, и ему необходимо или отказываться от разъезда, или искать вариант покупки подешевле, или использовать ипотечный кредит".

К.Апрелев подчеркивает, что как тенденция уменьшение количества альтернативных сделок стало заметно еще в последние месяцы 2005 года, а А.Бекетов обращает внимание, что на смену альтернативщикам приходят чистые продавцы. "Они не заинтересованы в скорейшем сбыте квартиры, а потому играют на повышение цен, - утверждает он. - И если альтернативщики худо-бедно рынок удерживали, то с уходом части из них стоимость жилья станет увеличиваться еще быстрее".

В то же время С.Елисеев, опираясь на анализ клиентской базы агентства "ИНКОМ-Недвижимость", уверен, что структура рынка не изменилась. "Я не вижу снижения количества альтернативных сделок и, более того, думаю, что именно они и способствуют быстрым темпам роста цен", - уверен он.

Неоднозначно комментируют эксперты и влияние ипотеки на поведение рынка недвижимости в столице. По их оценкам, ее развитие стимулирует повышение стоимости недвижимости. "Уже сам факт, что человек может пойти и, взяв кредит в банке, заплатить больше, действует на продавцов как красная тряпка на быка", - отмечает А.Бекетов.

Вместе с тем, О.Репченко делает акцент на том, что доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жилой недвижимостью составляет всего 5-7% и была достигнута еще в 2004 году. По его мнению, ипотечный покупатель проигрывает покупателю с живыми деньгами, и поэтому в условиях высоких темпов роста цен на жилье количество ипотечных сделок может даже уменьшиться.