Долевой happy end?

История с капитальным ремонтом дома № 51 по Садовой улице тянется уже несколько лет. И только совсем недавно у дольщиков появилась реальная надежда, что их мытарствам придет конец. Лишь несколько человек (жертвы двойных продаж) останутся ни с чем. Все остальные, похоже, получат свое, несмотря на чудовищный клубок проблем, сопровождавший капремонт.

Скандалы на рынке долевого участия вряд ли закончатся завтра в один момент, по приказу. А посему и строителям, и потенциальным дольщикам стоит обратить внимание на один из изящных выходов из ситуации, которая многим казалась тупиковой.

Однако прежде чем рассказать о том, каким же образом дольщики замыслили довести до ума свой недострой, необходимо напомнить, что именно произошло на Садовой, 51. Вкратце изложим ход событий (подробнее см. «ЧН» № 26(225)).

Два к одному

Две компании – ООО «Ленстрид» и ООО «Невская строительная компания» – получили объект от ТУ Адмиралтейского района для проведения капитального ремонта. Была применена стандартная схема под условным названием «50 на 50». Что означает: после выполнения работ половина площадей возвращается городу, а другая – переходит инвестору.

Далее на смену одной странности (на один дом почему-то два инвестора!) приходит другая. Оказалось, что и «Ленстрид», и НСК приглашают в качестве генподрядчика одну и ту же компанию – ООО «Фундаментстрой» – и, причем, каждый передает ей 100% своей доли.

…И вот «Фундаментстрой» начинает привлекать средства дольщиков. Но делает это чересчур вольно, в результате чего не только появляются двойные продажи, но и реализуется несколько квартир из доли города. Кроме того, многие квартиры подверглись перепланировке – были поделены на две, и с арифметикой генподрядчик был явно не в ладах: сумма площадей двух новых объектов зачастую превышала площадь «исходного материала». Да и оформлением проектно-сметной документации «Фундаментстрой» не озаботился. Так что сегодня никто даже не может четко и ясно сказать: какой процент работ уже выполнен и сколько еще предстоит сделать.

Напрасные слова

О том, что «Фундаментстрой» явно не в состоянии завершить капитальный ремонт, дольщики догадались не сразу. Как и о том, что их деньги были потрачены не по назначению. Долгое время они верили обещаниям гендиректора «Фундаментстроя» Надежды Боковой, что все будет хорошо и что крупные денежные средства, которых с лихвой хватит на проведение работ, где-то на подходе.

Г-жа Бокова, кстати, и сегодня не утратила оптимизма. Но на вопрос, куда девались деньги дольщиков, предпочитает не отвечать. Хотя собрания посещает регулярно и от правосудия не скрывается.

Кстати, о правосудии, точнее – об органах правопорядка. Как стало известно «ЧН», заявление группы обманутых дольщиков было принято в работу ОБЭП Петроградского РУВД (офис «Фундаментстроя» располагался в Петроградском районе), проведено дознание, и собранные материалы в объеме полутысячи страниц переданы в Главное следственное управление ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В данный момент решается вопрос о возбуждении уголовного дела. Но вот какие статьи УК могут быть инкриминированы гендиректору «Фундамент-строя», пока неизвестно.

В любом случае, возможное уголовное наказание Надежды Боковой (если, конечно, будет доказано в суде, что она виновна) может принести дольщикам лишь моральное удовлетворение, не более того. А живем мы все в мире материальном, и, конечно, дольщиков с Садовой, 51, больше бы устроил тот вариант, при котором справедливость материализовалась бы для каждого в виде купленной квартиры, пригодной для проживания.

Достопримечательность

Дом на углу Большой Садовой и Екатерингофской першпективы (ныне проспект Римского-Корсакова), надо сказать, известен не только благодаря описываемому конфликту. В XVIII веке он принадлежал кормилице будущего императора Павла Первого М. Д. Бастидон, в нем жили Г. Р. Державин, отец и сыновья Майковы, А. Ф. Писемский, В. М. Гаршин. Понятно, что квартира в таком исторически-литературном мемориале дорогого стоит. Возможно, эти обстоятельства, а скорее банальный расчет, что лучше заплатить больше, чем просто потерять вложенные ранее средства, и подтолкнули дольщиков к тому, чтобы найти приемлемый для всех вариант так называемого «гнилого компромисса».

В самом деле, сегодня для завершения работ необходимо доплатить что-то около $200 за кв. м. В зависимости от времени заключения договоров долевого участия граждане платили от $480 до $700 за кв. м. Взыскать эти деньги с «Фундаментстроя», как все понимают, нереально. А вот, например, продать после окончания капремонта и оформления права собственности свою квартиру по цене $900/кв. м в таком доме вполне возможно. При удачном стечении обстоятельств можно даже и в прибыли оказаться. Отсюда вывод: надо договариваться.

Под контролем партнерства

Для достижения поставленной цели дольщики призвали на помощь юристов из фирмы «Юникс» и объединились в некоммерческое партнерство «Садовая 51». Далее был выстроен следующий алгоритм выхода из кризисной ситуации.

«Ленстрид» и НСК становятся сторонами по договорам долевого участия вместо «Фундаментстроя». Изменения в тексте ДДУ незначительные: устраняется положение о штрафных санкциях (с «Фундаментстроя» взятки гладки, а НСК с «Ленстридом» за него платить, естественно, не станут), и появляется пункт о дополнительном финансировании.

Причем, дабы не наступить на одни и те же грабли второй раз, денежные средства дольщики будут вносить под контролем некоммерческого партнерства, и только за выполненные работы или, как говорится, по факту. Предварительно каждый дольщик должен будет поручить партнерству вести его дела.

Для того чтобы определить величину доплаты, необходимо совершить еще целый ряд действий. Во-первых, получить согласие районной администрации на то, чтобы проданные из ее доли квартиры остались за дольщиками, а взамен были отремонтированы альтернативные жилые площади. К счастью, в доме остались непроданные квартиры («Фундаментстрой» реализовал все-таки не всю долю города), значит, осталась и возможность для маневра: выселенным на время ремонта прежним жильцам будет куда вернуться.

Во-вторых, необходимо, говоря строительным языком, «осметить» необходимые работы – как по ремонту дома на Садовой, так и альтернативных квартир.

Первый пункт можно считать практически реализованным. Районная администрация, будучи благоразумной, решила погасить очаг конфликта доступными ей средствами. Более того, для НСК, которая проявила расторопность, уже даже подобраны альтернативные площади для ремонта. Более инертный «Ленстрид» также вступил на тропу мира. Естественно, поскольку обоим инвесторам теперь предстоит большая работа – выполнять обязательства за «Фундаментстрой», решая проблемы с дольщиками и городской администрацией, они не станут отказываться от своей прибыли. Но есть основания предполагать, что при утверждении смет в ТУ аппетитам инвесторов не дадут особо разгуляться. Серьезность намерений районной администрации косвенно подтверждает и тот факт, что поданные было КУГИ иски к «Ленстриду» и НСК о расторжении инвестиционных договоров по сути дела приостановлены. Хотя формально, ежели инвесторы проявят несговорчивость, у властей остаются основания для исключения их из дальнейшего процесса. Но от такого шага не выиграет никто.

Новое мышление

Итак, рано еще, конечно, говорить о завершении «драмы на Садовой», но внятный и юридически оправданный механизм решения проблемы найден. Незавидна участь лишь тех, кому не удастся отстоять в суде свое преимущественное право – имеются в виду жертвы двойных продаж. Выделять для них дополнительные площади администрация, естественно, не имеет никакого права. Всем остальным (общим числом более 30) предложен относительно безболезненный выход. И в ноябре общее собрание партнерства единогласно постановило двигаться выбранным курсом.

Особенно приятно отметить адекватность действий районных чиновников. Они, скорее всего, осознают свою долю вины, поскольку контроль за работами на объекте все-таки обязаны были осуществлять. Но, хочется верить, что не только эти мотивы двигают сотрудниками ТУ. Неплохой пример для остальных чиновников, которым придется распутывать узлы проблем на десятках скандальных объектов долевого строительства, оставшихся новой городской власти в наследство от старой.