Школа выживания

По истечении десяти лет действия договора аренды помещений Фонду образования «Оранжтаун Монси Хебру Хай Скул» (США) предъявлены серьезные претензии от лица Адмиралтейского районного агентства КУГИ. Фонду инкриминируется задолженность по оплате аренды, а главное – чиновники настаивают на расторжении договора и выселении учрежденной им школы из здания на набережной Фонтанки, 112.

По договору аренды, заключенному Фондом в ноябре 1992 года с Адмиралтейским РА КУГИ, нежилые помещения по адресу: набережная реки Фонтанки, дом 112, литер А, передавались городом для использования под школу. Основанием для заключения договора стал протокол совещания у мэра Санкт-Петербурга в июне 1991 года и его соответствующее распоряжение. Саму «Школу «Мигдаль Ор» Фонд учредил несколько позже (поэтому она и не фигурирует в договоре аренды) и поручил ее персоналу организовать учебный процесс, а также вести все взаиморасчеты с районным агентством КУГИ. По условиям договора, Фонд привел в порядок помещения в двухэтажном здании старого фонда общей площадью 843,8 кв. м, а также оборудовал их под учебные цели. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» был применен коэффициент социальной значимости 0,1. Срок аренды по договору истекает в июле 2006 года.

Уведомления и претензии

Десять лет пролетели, не омраченные какими-либо конфликтными ситуациями. Со стороны КУГИ в адрес арендатора за это время не прозвучало ни малейшей претензии или намека на желание пересмотреть условия договора. Дети получали бесплатное образование, город – деньги за сдачу в аренду помещений. Как говорится в таких случаях, ничто не предвещало беды. И вот 24 декабря 2002 года школу посетила комиссия по инспекции нежилых помещений от Адмиралтейского РА КУГИ. Проверялось соблюдение условий договора аренды по целевому использованию площадей. В акте проверки, подписанном представителями районного КУГИ и заместителем директора гимназии Ароном Спиваковым, были зафиксированы выводы весьма далекие от сенсационных: помещения используются «Школой «Мигдаль Ор» под учебные цели. Неожиданности начались буквально на следующий же день.

От Адмиралтейского РА КУГИ на имя руководителя Фонда поступило уведомление № 19-2631. Подобная оперативность (это со стороны чиновников-то) сама по себе вызвала изумление у г-на Спивакова. Но еще больший шок испытали в школе, ознакомившись с текстом послания. В нем сообщалось, что, поскольку «вы не используете под данный вид деятельности все 100% площади арендуемого помещения, что подтверждается актом обследования от 24.12.2002 г., соответствующий коэффициент социальной значимости не может применяться. В установленном Законом порядке, арендная плат а рассчитывается с применением коэффициента равного 1,0 с 01.10.2002 г. и составляет 16 573.847 у. е. в квартал (более 0,5 млн руб./квартал. – Прим. ред.)». Дальше – больше. Претензии от КУГИ посыпались уже как из рога изобилия. Опираясь на «подкорректированную» (в 10 раз большую, чем в договоре!) арендную плату, чиновники в претензии за № 19-2646П от 18.01.2003 г. настаивают на выплате задолженности и расторжении договора аренды. В случае отказа – подают иск в Арбитражный суд.

Де-юре и де-факто

Каждую свою претензию чиновники адресуют на имя руководителя Фонда, с которым был подписан договор аренды. Формально они трактуют ситуацию так: де-юре арендатором является Фонд, а пользуется помещениями школа, следовательно, арендатор сдал ей площади в субаренду, что является нарушением договора.

«Просто не верится, что в течение целых десяти лет КУГИ был не в курсе относительно того, кто занимает помещения. Ведь все это время арендную плату школа вносила от своего имени, а не от имени Фонда, следовательно, де-факто чиновники признавали арендаторами именно нас», – удивляется г-н Спиваков. Попытки школы доказать, что она и Фонд по сути «близнецы братья», ни к чему не привели. Отказ в применении социального коэффициента 0,1 при расчете арендной платы, несмотря на соответствие помещений целевому назначению, указанному в договоре, воспринимается г-ном Спиваковым как попытка выжить школу из здания. В процессе переписки с Адмиралтейским РА КУГИ руководство школы (с согласия своего учредителя – Фонда) предложило переоформить договор аренды напрямую с ней. Чиновники были откровенны: после расторжения договора с Фондом, новый арендатор будет определяться на конкурсной основе. В школе убеждены, что в этом случае им ничего не светит. По словам г-на Спивакова, платить по новым ставкам аренды нет финансовой возможности. По настоящий момент школа продолжает платить за аренду с учетом социального коэффициента 0,1. КУГИ хладнокровно фиксирует разницу между новыми ставками как задолженность. Калькулирует виртуальную «прибыль», начисляет пени, предъявляет штрафы, требует расторгнуть договор и освободить помещения.

Судебная фаза

Первое предварительное слушание в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области состоялось еще в августе. Правда, чиновники почему-то на него не пришли. Суд назначил разбирательство дела на 14 ноября 2003 года. В своем иске Адмиралтейское РА КУГИ просит взыскать с Фонда (по сути – со школы) 1 445 621 рублей 97 копеек, расторгнуть договор аренды и выселить арендатора. Обвинение Фонда в сдаче помещений в субаренду, по мнению Арона Спивакова, некорректно уже потому, что школа существует исключительно на дотации, плату за обучение с учащихся не берет.

Понятно, что карать арендаторов-нарушителей необходимо, но данный случай – особый. Ошибками бюрократического свойства зачастую грешат и сами чиновники… Разумным выходом из этой спорной ситуации было бы переоформление договора аренды с Фонда на «Школу «Мигдаль Ор». На каждое правило существует исключение.