Кому нужна смена вывески?

Предложения Владимира Зайцева комментирует начальник управления сопровождения инвестиционных проектов Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга Александр Молодожников.

– Общее впечатление: компания «Гиперцентр СПб», которая ничего в городе не строит, а только сделала несколько неудачных попыток получить земельные участки под проектирование и строительство, публикует комментируемый материал, не рассмотрев всей взаимосвязи действующих в Санкт-Петербурге нормативных документов и не имея практики их использования. Поэтому ряд заявлений просто не соответствует действительности, а часть предложений давно реализована, что, по-видимому, является откровением для сотрудников компании.

На чужом горбу

Так, в соответствии с действующим Регламентом, Управление инвестиций принимает и регистрирует все заявки на проведение изыскательских работ на конкретном участке, и справка о поданных заявках всегда фигурирует в материалах ИТК. Таких заявок в течение года регистрируется более восьми тысяч. А основанием для экспертного заключения является имущественно-правовой статус участка, определяемый путем запросов в КГА, КЗРиЗ, КУГИ, ГБР, территориальное управление, сделанными на основании заявления первого из претендентов.

Таким образом, до включения в повестку ИТК вопрос о возможном предоставлении участка под изыскательские работы готовится как минимум 1–1,5 месяца, и желание компании подать заявку накануне рассмотрения вопроса на ИТК, скорее, напоминает стремление использовать чужие наработки по поиску участков, пригодных под застройку. Кстати, дополнительно в повестку дня заседания ИТК включаются не более 1–2 вопросов при общем объеме рассмотрения 60–80 (из которых изыскательские работы составляют обычно около 20).

«Мало их»?

Об узком круге «лоббируемых участников рынка». На сегодняшний день в городе действует более 1200 распоряжений о проектировании и строительстве объектов и около 900 – об изыскательских работах.

При этом самые крупные фирмы имеют в строительстве не более 10–15 объектов и столько же в изыскательских работах. Поэтому общее число инвесторов на строительном рынке исчисляется несколькими сотнями компаний, успешно взаимодействующими с городскими структурами.

Никаких «бывших»

О передаче участков под строительство после изыскательских работ. Обязательным условием целевого предоставления земельного участка является его закрепление в виде договора аренды. В случае если срок такого договора истек, а комплект документов не подготовлен, ИТК может принять только два решения – или о нецелесообразности приема заявок на указанный участок, или о проведении торгов по пакету документов, доработанному Фондом имущества или Управлением инвестиций.

Так что никакие права «бывших арендаторов» город не рассматривает, и непрофессионально готовившие пакет документов и проводившие изыскания инвесторы теряют право на целевое предоставление участка навсегда. Они могут только участвовать в торгах на общих основаниях.

Инструмент без применения

Общественные слушания как инструмент формирования условий будущего конкурса? Без привязки к конкретным объектам это практически неосуществимо, так как нет самого предмета обсуждения.

Для наглядности представьте себе митинг жителей, на котором решается, что делать с пустырем: строить магазин, бассейн, парк, дорогу или запретить все.

Открытая информация о неподготовленных и свободных для застройки участках. В такой трактовке она есть. И это – карта Санкт-Петербурга, из которой остается вырезать все, что нельзя застраивать вообще или конкретными объектами, или где имеются имущественно-правовые проблемы. Остаток и составят те земельные участки, по которым подаются сотнями компаний тысячи заявок, из которых в распоряжения о проектировании и строительстве превращается в лучшем случае 3%.

Ничего нового

По проблемным территориям организации могут получить статус агентства развития территорий и на основании договора с КУГИ в течение оговоренного срока готовить документацию и проводить изыскания, требующие времени больше, чем 12 месяцев.

Предложение сформировать некий новый орган вместо ИТК и устраивать открытые торги по истечении установленных публичных сроков фактически означает только смену вывески, а не внесение радикальных изменений в действующую систему. А отчисления на развитие городской инфраструктуры по закону поступают в бюджет Санкт-Петербурга и распределяются в соответствии с адресной программой капитальных вложений, являющейся приложением к Закону о бюджете и утверждаемой Законодательным собранием.

Одновременно необходимо отметить, что торги не являются панацеей от несостоятельных застройщиков, как и передача участков в собственность. Достаточно вспомнить такие компании, как «Экстрадомус», либо серию кооперативов, созданных Ассоциацией ЖСК «Вега-Комплекс», которые не выполнили своих обязательств ни перед городом, ни перед дольщиками. А наличие договора аренды на инвестиционных условиях оставляет в руках власти какие-то рычаги воздействия на нерадивых застройщиков.

Подводя итог, можно повторить, что статья, подготовленная юридической службой компании «Гиперцентр СПб», показывает недостаточное знание предмета ее автором. Более квалифицированное заключение могли бы дать, наверное, профессиональные юристы, имеющие в том числе и опыт судебной практики защиты принимаемых администрацией города решений в сфере градостроительства.