Подрядчик не выбирает закон

– Как вы расцениваете тот факт, что по 214-ФЗ в Петербурге работают только 76 компаний-застройщиков с 133 объектами?

– Начнем с того, что наконец-то рынок начал развиваться в едином правовом поле. А что касается пока столь небольшой численности участников строительного рынка, которые готовы работать в рамках 214 ФЗ, то тут нужно принять во внимание фактор времени. Многие строительные компании получали разрешение на строительство своих объектов до вступления в силу 214 ФЗ, то есть до 1 апреля 2005 года. Перевести строительство такого объекта под действие нового закона было гораздо сложнее, нежели достроить дом по предварительной схеме. Последняя и способствовала возникновению расчетной схемы застройщиков с подрядчиками, когда зафиксировать документально свои отношения к объекту недвижимости могли и юридические, и физические лица. Ответственность застройщика предусматривала только необходимость завершения строительства

в срок, после чего подписывался основной договор купли-продажи с покупателями. До момента сдачи дома в эксплуатацию застройщик самостоятельно регулировал свои

отношения с подрядными организациями и покупателями, которые не были уверены в том, что с ними подпишут основной договор купли-продажи и они получат подтверждение права собственности на квартиру. В сложной ситуации дефицита денег и доверия на рынке появился 214 ФЗ, который довольно жестко и четко отрегулировал массовые взаимоотношения между участниками процесса строительства жилых объектов. Конечно, определенное наследие тех времен осталось. Тот, кто смог перестроиться, – а это

ведущие операторы строительного рынка, – тот и деятельность свою перестроил согласно требованиям 214 ФЗ. Застройщики завершали строительство объектов, начатых до 1 апреля 2005 года, и свои отношения с подрядными организациями тоже по ранее действующей схеме. Дальше у каждого появилась возможность выбора – идти по 214 ФЗ или регистрировать жилищно-строительные кооперативы в рамках действия 215 ФЗ. Руководствоваться 214 ФЗ или 215 ФЗ – выбор сложный. В любом случае застройщик вправе выбирать схему, по которой будет действовать.

– А альтернативы таким схемам работы в России есть?

– Компаний, которые не продают квартиры в процессе строительства, единицы, и это, по моему мнению, показатель того, что каждый должен заниматься своим делом.

Следовательно, возникает третья схема, регулирующая отношения между участниками строительного процесса. Можно строить дом на свои деньги и оформлять квартиры в собственность, тогда не возникнет никаких претензий. Но этот вариант также диктует свои условия: формирование застройщиком дополнительного штата сотрудников, плотное доверительное сотрудничество с банками, организация взаиморасчетов с подрядными

и субподрядными организациями и другими службами.

– И что чаще выбирают петербургские застройщики и их подрядчики?

– Если вернуться к выбору застройщиков при работе по ФЗ 214 и ФЗ 215, то здесь многое определяет уровень и степень ответственности строительной компании. Имеет значение, кто будет выступать ключевым звеном – строительная компания, пайщики

или дольщики. На сегодняшний день доля новостроек, возводимых по схеме ЖСК, – не более 28 процентов. Данная схема регламентирует отношения ЖСК и застройщика объекта. Главным регулятором отношений в рамках ФЗ 215 становятся сами пайщики или члены кооператива. Их решения влияют на целевое использование денежных средств кооператива. По данному закону зачетную, бартерную сделку предусмотреть сложно: работы работами, а деньги деньгами. Если у подрядчика или покупателя есть желание приобрести квартиру в доме, в котором ведутся продажи в рамках 215 ФЗ, то в игру вступает схема действия жилищно-строительного кооператива. Пайщик, в отличие

от дольщика, согласно договору паенакопления или паевого взноса собирает денежные средства с целью получения конкретной

квартиры. Ведь конечной целью любого участника строительного процесса – дольщика, пайщика, покупателя – является квартира. Взаиморасчеты между застройщиками и подрядчиками в рамках 215 ФЗ провести крайне сложно. Поэтому здесь используются дополнительные финансовые схемы – поэтапная оплата работ подрядной организации, согласованный индивидуальный график оплаты строительных материалов, отсрочка

и прочее. И если у застройщика есть выбор, нормами какого закона руководствоваться при строительстве, то у подрядчика такого выбора нет, он находится в зависимости от схемы, действующей на том или ином объекте. Здесь на первое место выходят взаимоотношения строительной и подрядной организации и уровень их потребности друг в друге. Некоторые компании-застройщики формируют специальные отделы по работе с подрядчиками. Я не исключаю, что зачетная схема действует и при 215 ФЗ, просто до брокера такие сделки практически никогда не доходят – это уровень компетенции подрядной организации. Тех, кто работает по 215 му закону, немного, и мы их хорошо знаем. Если предложить подрядной организации выбор – деньги или бартер, то многие выберут деньги.

– А если денег нет?

– Когда в организации есть возможность сэкономить на денежных средствах и зачесть квартиру, то требуется более сложная, индивидуальная финансовая схема. В моей практике был случай, когда подрядная организация выступала пайщиком ЖСК и зачет осуществлялся бартером. Здесь нет четкого обозначения, что это подрядная квартира, ведь в рамках действия жилищно-строительного кооператива ее просто нет. Договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов – это более четкое определение прав и обязанностей сторон. В своей деятельности ЖСК может как руководствоваться нормами 214 ФЗ, так и действовать вне рамок этого закона, что регламентируется уставом кооператива и Жилищным кодексом РФ. Если вернуться к зачетной схеме, то она более понятна при использовании в рамках 214 ФЗ, где дольщиками могут быть частные лица и подрядные организации.

– То есть 214-й закон, ввиду своей прозрачности, более надежен и популярен среди застройщиков?

– Безусловно, но и в рамках 214 ФЗ есть разные схемы взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. Можно не оформлять квартиру на себя, при этом

воспользоваться услугами отдела продаж строительной компании в реализации данного объекта в интересах подрядчика. Можно оформить квартиру на организацию и потом продавать по переуступке, – это оптимальный вариант. Подрядчику в таком случае неважно, по какому закону работает застройщик – ФЗ 214 или ФЗ 215: необходимо понимать, какая квартира закреплена за ним, насколько велика ее ликвидность и как легко ее можно будет реализовать, чтобы объем выполненных работ соответствовал стоимости получаемого объекта недвижимости.

– Как можно охарактеризовать правовую осведомленность подрядчика об оформлении зачетной недвижимости на сегодня? Чем он отличается от тех подрядных компаний, которые впервые столкнулись со схемой работы вынужденного взаимозачета в 2008 м году?

– Подрядные компании – это в первую очередь узкоспециализирующиеся организации. Но, несмотря на то что все подрядчики отличаются высоким уровнем компетенции в строительном деле, осведомленность в целом можно определить как небольшую. Но это не вина мелкого и среднего подрядчика, в конце концов, это не его основная работа – продавать квартиры. Он занимается своим бизнесом. И что делает такая организация, получая на руки подрядные квартиры? Она идет к продавцам квартир, а именно в агентства недвижимости, которые специализируются на вторичном рынке жилья,

не всегда осознавая, что это совсем другой сектор недвижимости

и рынок, работающий по другим законам. А здесь нужно обращать внимание не только на договор, но и на историю появления данной квартиры в качестве взаиморасчета между организациями. Если у подрядчика нет своего профессионального отдела по продажам квартир, то все вопросы с такими схемами расчетов лучше доверить независимому брокеру, особенно в ситуации, если у застройщика нет специального отдела по работе с подрядными организациями.

– Как подрядчику выйти напрямую на независимого брокера?

– Для знакомства и общения существуют профессиональные площадки – выставки, конгрессы, форумы, а также аналитические статьи в специализированной прессе.