Петербургские квартиры

Начав разговор о квартирном рынке и жилищном фонде Петроградского района ("Островное государство П.С.", "ЧН" №170), мы отложили "на потом" обзор ситуации собственно на островах - Каменном, Крестовском и Петровском. Здесь действуют совершенно иные правила, нежели во всем остальном Петроградском районе.

Строители в заповеднике

В 1989 году Каменный остров получил статус заповедника, однако казенных средств на его возрождение не хватало. Ведомства, на чьем балансе оказались расположенные на острове бывшие особняки и дачи, не спешили отдавать их городу. И все-таки "руинированные" ведомственные здания выставляли на продажу, но без громкой рекламы. Приобретателей интересовала в первую очередь земля, а потому цены предложений различались в несколько раз в зависимости от статуса участка (аренда или собственность) и наличия охранных грамот (неохраняемые - дороже). Еще недавно балансодержатели просили за свои владения с участками примерно по 0,8 га от $600 тыс. до $2 млн.
Инициатива начать активную реконструкцию на Каменном острове принадлежала, как ни странно, КГИОПу, а инвестиционные потенциалы частных застройщиков представители комитета предлагали направить на воссоздание старых особняков и дач. После долгих слушаний и совещаний было решено отдать руины на конкурсной основе частным застройщикам, предложить им восстановить дворянские особняки, ограничив архитектурные изыскания мотивами середины XIX века. Исключение составляет территория бывшей кинокопировальной фабрики. Здесь намечается новое строительство: корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" уже возводит элитный малоэтажный жилой комплекс. В остальном же расклад таков: первым застройщиком, официально, через инвестиционно-тендерную комиссию получившим участок, стало ЗАО "Балтийская Коммерция". Строителям предстоит воссоздать по чертежам XIX века дачу Шварца (2-я Березовая аллея). Здесь должно появиться 3 тыс. кв. м жилья элитного класса. ЗАО "Европа-отели" приобрело шесть участков для создания апартаментов гостиничного типа. Из шести дач, где должны расположиться "нумера" класса "люкс", сохранилась только одна. Остальные будут воссозданы по старым эскизам и фотографиям.
Ряд участков Каменного острова зарезервирован для федеральных органов власти, а все основные земли, представляющие градостроительную ценность, уже распределены. Несмотря на то, что первоначально градостроители предлагали "осваивать" Каменный остров как место резиденций и иностранных представительств, большинство уже утвержденных проектов предполагает строительство элитного жилья либо апартаментов гостиничного типа.

Зона приоритетного развития

В отличие от Каменного острова, на Крестовском ценной застройки практически не сохранилось. Приморский парк Победы в 1952 году был разбит на месте Крестьянского леса, деревянные дома центральной части острова в революционные годы разобрали на дрова, а на их месте построили четырехэтажные конструктивистские бараки - рабочие общежития. Старые дачи и немногочисленные доходные дома превратили в большие коммуналки. Открытие в 1999 году станции метро "Крестовский остров" стало подарком отнюдь не будущим состоятельным новоселам (они на метро не ездят), а спортивным болельщикам.
Дома 6-16 по наб. Мартынова активно расселялись на волне бума расселений 1994-95 годов, причем практически всегда "коммунальщики" получали весьма неплохие квартиры (например, владелец двух комнат в доме №16 получил трехкомнатную "сталинскую" квартиру в доме №12). На сегодняшний день здесь еще остались коммуналки с "трудными" жильцами. Однако продажа квартир на Мартыновской набережной на "открытом" квартирном рынке - явление редкое: обычно их предлагают своим и без рекламы (по неофициальным данным, цены на квартиры с видом Елагина острова доходят до $1500-2000/кв. м). Такие же цены называют и приобретателям квартир в коммунальных особняках в восточной части острова. При этом состояние строения (как правило, оно оставляет желать лучшего) покупателей интересует мало: ценится прежде всего земля. Однако правило, что элитное жилье - это "место, место и еще раз место", имеет исключение. Квартиры в семиэтажном доме на Вязовой улице предлагали по вполне "рядовым" для города ценам - $480-520/кв. м. Причина - высокая степень износа.
Расселение кировских бараков-общежитий, которые уже в 1960-х годах считались аварийными, многие застройщики считают малорентабельным из-за значительного числа прописанных, ожидающих, что "добрый" инвестор оплатит им новое жилье в соответствии с "гуманными" социальными нормами (18 кв. м общей площади на человека). В общей сложности, инвесторам необходимо обеспечить жильем 2,5 тысячи островных жителей.
С января этого года вступила в силу Концепция инвестиционного развития острова, разработанная ЗАО "Петербургский НИПИград" по заказу Комитета по строительству, предлагающая "навесить" все расходы по обновлению социальной инфраструктуры острова на инвесторов. Если концепция будет реализована, то на острове будут жить не больше 4 тыс. человек. Кроме этого предстоит вынести с острова автотранспортные предприятия и заменить изношенные коммуникации. Эти меры делают новое жилье на Крестовском острове элитным уже по определению. По осторожным оценкам Комитета по строительству (заказчика программы) минимальная стоимость квадратного метра составит $700 (независимые оценщики называют значительно более высокие цифры).
Концепция, предложенная городской администрацией, вызвала критику у депутатов ЗакСа. По их мнению, концепция - не лучший механизм регулирования там, где необходимо строгое администрирование. Инвесторы, конечно, с инфраструктурными "нагрузками" справятся, но высокая себестоимость поставит их перед необходимостью увеличивать плотность застройки и этажность. Спасти уникальный природный ландшафт острова могут статус охранной зоны и бюджетное финансирование. Но это, как говорится, из области теорий: денег все равно нет. Последняя попытка депутатов решить вопрос Крестовского острова - подготовленный закон, согласно которому градостроительным регулированием должна заняться выбранная на конкурсной основе управляющая компания.
Между тем официальное выделение земель для проектирования и строительства в соответствии с утвержденной концепцией уже началось. Пока речь идет только о предпроектной подготовке, но следует заметить, что на острове планируется не только малоэтажное строительство. ЗАО "Петербургреконструкция" ведет изыскательские работы сразу в нескольких точках (Константиновский пр., 23, Депутатская ул., 17, Крестовский пр., 34). Застройщик предполагает строить и сблокированные коттеджи ($1500/кв. м), и дома на 7-8 этажей. ОАО "Петербургстрой-Skanska" также предполагает строительство 7-8-этажного дома на Крестовском пр., 17. Соседний участок на Крестовском пр., 15, получила компания "Бэст"... Стройкорпорация "Элис" предложила построить дом высшей ценовой категории ($2000 за кв. м) на проспекте Динамо, 4. О том, из чего сложится уровень элитности, потенциальный застройщик пока предпочитает не распространяться, зато уже известно, что корпорация "Строймонтаж" предлагает обеспечить жилой комплекс "Пятый элемент" (Южная дорога Приморского парка Победы, $1500 за кв. м) системами очистки воздуха, японскими садами и альпийскими горками.

...и другие проекты

Два заболоченных островка в западной оконечности Крестовского острова - Бычий и Безымянный - интереса у инвесторов прежде не вызывали, однако недавно ЗАО "ЛенСпецСМУ" вынесло на суд градостроителей амбициозный проект "Северной Венеции". Архитекторы предлагают прорезать на Бычьем острове каналы, поднять уровень суши и разместить вдоль них сблокированные коттеджи, каждый из которых будет иметь свой причал.
Концепция развития Крестовского острова рассчитана на семь лет. Тем не менее строительство началось здесь еще в середине1990-х годов: тогда в стройплощадки превращались "ведомственные" территории. В частности объединение "ЛенСпецСМУ" построило элитный жилой комплекс, использовав "недострой" профсоюзного санатория.
Петровский остров к Островам относить не принято. В 1960-70-е годы здесь начали бурно расширяться промышленные предприятия (судостроительный "Алмаз" и пивоваренная компания "Бавария"), которые перекрыли выход небольших улочек к Малой Неве. Жилых домов здесь практически нет, "заповедного" статуса - тоже, поэтому ничто не вдохновляет градостроителей на разработку масштабных программ и концепций. В настоящее время активно предлагают к продаже квартиры только в одном строящемся доме (Петровский пр., 1, застройщик ЗАО "Атлантикс").